Zürich, 12.05.2017 – Für viele Schweizer ist es ein Traum die eigenen vier Wände zu besitzen. Jedoch machen Banken für die Hypotheken strengere Auflagen als früher und die Preise auf dem Immobilienmarkt sind zurzeit relativ hoch. Falls Sie jetzt eine Immobilie kaufen wollen, gilt daher: Zuerst rechnen und sparen, dann kaufen!
Lautet eines ihrer obersten Lebensziele «Immobilie kaufen»? Viele Leute träumen schon ein halbes Leben lang davon. Andere wollen den Schritt zum Wohneigentümer erst etwas später wagen. Doch das wirtschaftliche Umfeld hat sich in den letzten Jahren verändert: Die Kaufpreise von Immobilien sind an den meisten Orten stark gestiegen. Früher kostete ein durchschnittliches Eigenheim vielleicht 600’000 Franken. Bei einem geforderten Eigenkapitalanteil von 20 Prozent genügten also 120’000 Franken Ersparnisse, um seine Wohnträume verwirklichen zu können.
Mehr eigenes Geld
Vor allem an guten Lagen sind die Preise in den letzten zehn Jahren enorm gestiegen. Im Raum Zürich, in der Region Genfersee oder in anderen besonders beliebten Regionen kostet eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus heute schnell einmal 1 oder 1,5 Mio. Franken. Manchmal liegen die Preise noch höher: Im Raum Zürich muss für Wohneigentum mit drei und mehr Zimmern heute mit einem Kaufpreis von mindestens 1,5 Millionen Franken gerechnet werden. Die dafür benötigten Eigenmittel klettern damit in eine Grössenordnung von 300’000 Franken – öfters doppelt so viel wie früher.
Wer im Hinblick auf den Traum Wohneigentum Geld beschaffen will, sollte vorab zwei unterschiedliche Varianten unterscheiden:
Variante 1: Sie wollen relativ bald, Wohneigentümer werden.
Variante 2: Sie peilen das Ziel längerfristig an und wollen schon in jungen Jahren finanzielle Mittel sparen, um Ihren privaten Wohntraum später verwirklichen zu können.
Analysieren wir zuerst Variante 1: Eine kurze Frist ist zu knapp angesetzt, um zum Beispiel über Aktien oder sonstige Wertschriften Anlagen zu tätigen. Dazu bräuchte es einen längerfristigen Anlagehorizont. Wollen Sie dennoch relativ rasch eine Immobilie kaufen, müssen Sie sich alternative Geldquellen überlegen: Sind zum Beispiel Mittel der Pensionskasse oder der Säule 3a verfügbar? Beliebt und durchaus praktikabel sind im Weiteren Erbvorbezüge oder Schenkungen innerhalb der Familie.
Vielleicht haben die Eltern genügend Ersparnisse? Eine solche Finanzspritze kann als echtes Eigenkapital angerechnet werden, sofern es ausdrücklich kein rückzahlbares, verzinsliches Darlehen ist. Damit es später kein böses Blut gibt – vor allem in Familien mit mehreren Kindern – sollte ein Erbvorbezug bzw. eine Schenkung schriftlich festgehalten und korrekt geregelt werden. Bei späteren Erbteilungen oder Erbschaften sind solche Bezüge von Familiengeld natürlich vollständig anzurechnen.
Sparen mit Säule 3a
Anders liegt der Fall, wenn Sie das Ziel «Immobilie kaufen» längerfristig anpeilen (Variante 2). Sind Sie erst 25, planen die Gründung einer Familie und erachten es als Traum, später Wohneigentümer zu werden? Hier gilt das Motto: Je früher und planmässiger Sie mit Sparen anfangen, umso eher werden Sie Ihre Wohnträume verwirklichen können. Ein in der Schweiz privilegiertes Sparinstrument ist die Säule 3a: Wer ein AHV-pflichtiges Einkommen erzielt, kann grundsätzlich davon Gebrauch machen. Die jährlichen Einzahlungen in die Säule 3a sind vom steuerbaren Einkommen voll abziehbar. Sie profitieren also doppelt: Zum einen sparen Sie Geld für die Finanzierung von Wohneigentum bzw. tun etwas Sinnvolles für Ihre finanzielle Vorsorge, zum anderen sparen Sie Einkommenssteuern.
Wenn zum Beispiel ein junges Paar die jährlichen Einzahlungen voll ausschöpft, kommt bereits nach einigen Jahren eine stattliche Summe zusammen. Das gilt erst recht, wenn beide Partner jährlich den zulässigen Maximalbeitrag einzahlen. Die Mittel der Säule 3a sind im Rahmen der Wohneigentumsförderung flexibel für Wohneigentum einsetzbar (Kauf, Bau, später Amortisationen etc.). Auf dem Weg zu Ihrem Ziel «Immobilie kaufen» stellt die Säule 3a daher ein wichtiges Instrument dar!
Wer längerfristig fürs Eigenheim sparen will, kann sich auch von seiner Bank beraten lassen und beispielsweise einen Weg über die gängigen Anlageinstrumente (Aktien, Fonds, fest verzinsliche Anlagen etc.) einschlagen. Dabei gilt es das eigene Risikoprofil zu definieren und eine passende Anlagestrategie zu wählen. Ein Beispiel: Bei gegebener Risikofähigkeit und –bereitschaft und bei längerem Anlagehorizont können Sie freie Mittel in Aktien investieren. Wichtig ist natürlich immer auch, dass Sie von Anfang an eine realistische Vorstellung davon haben, in welcher Preisklasse Sie sich Wohneigentum leisten können.
Halten Sie Geld liquid!
Übrigens scheint der Aspekt des Sparens und der Reservebildung heute generell etwas zu kurz zu kommen. Auch für schon bestehende Haus- und Wohnungseigentümer ist Sparen eine wichtige Tugend. Finanzielle Reserven können sich als wichtig erweisen, wenn unvorhergesehene Reparaturen anfallen. Und weil der Zahn der Zeit an allen Gebäuden nagt, müssen eines Tages grössere Renovationen und Umbauten finanziert werden können. Gerade im Energiebereich steigen die Anforderungen laufend, und viele Gebäude sollten in den nächsten Jahren nachgerüstet und erneuert werden.
Oft diskutiert wird zum Beispiel die Frage, inwiefern eine Hypothek bei der Pensionierung und darüber hinaus finanziell tragbar ist. Wer sein Eigenheim auch im Ruhestand ohne finanzielle Sorgen geniessen will, muss öfters auch einen guten Sparplan ausarbeiten – und rechtzeitig umsetzen. Wer finanzielle Rücklagen bildet, hat damit mehr Spielraum:
- Um allfällige Lücken in der Pensionskasse zu schliessen (aufgrund früherer Kapitalbezüge für Wohneigentum)
- Um die Hypothek bei der Pensionierung auf ein vernünftiges, finanziell tragbares Mass zurückführen.
Tragbarkeitsrechnung
Im selben Mass wie die Hürden für die Eigenmittel gestiegen sind, müssen Sie auch die Anforderungen hinsichtlich Einkommen realistisch einschätzen. So verlockend es scheint – für die Tragbarkeitsrechnung einer Hypothek können Sie nicht mit den aktuell sehr tiefen Zinsen rechnen. Nach den üblichen Standards, an denen vorläufig nicht gerüttelt wird, müssen Sie den Kredit auch bei einem höheren Zins von fünf Prozent tragen können.
Die Banken und Aufsichtsbehörden halten an dieser Regel fest, um einen gewissen Sicherheitspuffer im Fall einer Trendwende bei den Zinsen zu schaffen. Die mit fünf Prozent Zins gerechneten Kosten, zuzüglich den Amortisationen und Nebenkosten, dürfen nicht mehr als ein Drittel Ihres verfügbaren Bruttoeinkommens ausmachen (Tragbarkeit). Wer also zum Beispiel eine Wohnung oder ein Haus für 800‘000 Franken kaufen will, muss ein Bruttoeinkommen von über 150‘000 Franken nachweisen.
Wollen Sie eine Immobilie kaufen, gilt auch unter diesem Aspekt das Motto: Zuerst richtig rechnen und gründlich planen, erst dann kaufen!
