Hypothek

Kreditantrag: «Was kann ich mir leisten?»

Bevor Sie gegenüber Verkäufern oder Immobilienfirmen irgendwelche Zusagen machen, sollten Sie zuerst gründlich budgetieren und gut planen. Im Folgenden das Wichtigste zum Thema Kreditantrag für eine Hypothek.

«Nur noch Reiche können sich ein Haus leisten.» So und ähnlich lauteten neulich einige Medienartikel. Tatsache ist, dass die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen gestiegen sind. Eigentumswohnungen kosten im Schweizer Durchschnitt etwa 700’000 oder 750’000 Franken. Für freistehende Häuser müssen die Käufer sogar noch tiefer in die Tasche greifen.

Dabei geht etwas vergessen, dass sich der Markt, von einigen «Hot Spots» abgesehen, entspannt. Bauland im Kanton Zürich kostet nach aktuellen Markterhebungen öfters 2’000 Franken und mehr pro Quadratmeter. Im Mittelland oder in der Ostschweiz finden Sie aber auch noch Bauparzellen für 200 oder 250 Franken pro Quadratmeter (eingezontes Wohnbauland).

Mögliches Eigenkapital

Um eine Hypothek einer Bank zu bekommen, gelten heute strenge Anforderungen. Nach den aktuellen Mindeststandards der Bankiervereinigung muss ein Kunde mindestens 20 Prozent eigene Ersparnisse einbringen. Eine gewisse «Finanzspritze» ist noch möglich, wenn der Kunde über Guthaben in der Säule 3a oder über Vorsorgeguthaben seiner Pensionskasse (PK) verfügt. Als Eigenkapital infrage kommen vor allem: Geld auf dem Giro- und Sparkonto, Erlös aus Wertschriften, Auflösung einer Lebensversicherung, Erbvorbezug oder Schenkung, wie erwähnt Vorsorgeguthaben (PK oder Säule 3a).

Beachten Sie, dass gemäss den erwähnten Mindeststandards mindestens ein Eigenkapitalanteil am Kaufpreis von 10 Prozent nicht über PK-Geld abgedeckt werden kann. Das heisst, mindestens 10 Prozent müssen «hartes» Eigenkapital darstellen (also auch keine weiteren Darlehen von Verwandten oder Freunden, die rückzahlbar sind).

Weiter sind die Anforderungen beim Einkommen hoch. Die Eigenheimkosten, die Sie dabei budgetieren müssen, dürfen höchstens ein Drittel Ihres aktuellen Bruttoeinkommens ausmachen. Dabei werden in der Tragbarkeitsrechnung nicht die aktuell tiefen Zinsen eingesetzt. Es gilt ein langfristiger Durchschnittszins von 5 Prozent. Dies verstehen die Banken als eine Art «Stresstest» für die Hypothek.

Kreditgesuch in fünf Schritten

Im Wesentlichen umfasst dieser Prozess fünf Schritte:

Schritt 1: Erst rechnen, dann kaufen

Bevor Sie gegenüber Maklern oder Immobilienfirmen irgendwelche Zusagen machen, sollten Sie daher gründlich planen und ein Budget aufstellen. Einen Hypothekenrechner finden Sie auf homegate.ch. Das Traumobjekt muss im Rahmen Ihrer Finanzmittel und Ihres Einkommens gut tragbar sein.

Schritt 2: Partner wählen

Das Geschäft mit Hypotheken ist bei den Banken und anderen Anbietern heute sehr gesucht. Hinzu kommen die neuen Kanäle dank Digitalisierung und Internet. Überlegen Sie sich, welcher Anbieter zu Ihnen passt. Manche Darlehensgeber ausserhalb des klassischen Bank- und Finanzbereichs mögen kurzfristig konkurrenzfähig sein. Eine Immobilienfinanzierung muss aber auf längere Sicht angelegt sein.

Im Zeitalter der Digitalisierung und Vergleichsplattformen sind die meisten Leute gut im Bild. Und sie sind zu Recht preissensibel – was kostet zum Beispiel per Stichtag eine 5-jährige Festhypothek? – Informieren Sie sich, was aktuell marktübliche Konditionen sind.

Früher führte kein Weg daran vorbei, in einer Bankfiliale zu erscheinen und sich persönlich vorzustellen. Heute haben Sie die Wahl, den ganzen Prozess des Kreditantrags und die Eingabe von Eckdaten bequem online abzuwickeln. Sie sollten sich aber vorgängig vergewissern, ob die Online-Finanzierung eher im Sinne der Akquisition online abläuft, oder ob Sie die Hypothek tatsächlich auch online beantragen und verwalten. Die homegate.ch Online-Hypothek deckt dieses Bedürfnis umfassend ab. Die Erstfinanzierung beim Kauf, ebenso spätere Anschlussfinanzierungen oder Aufstockungen sind hier online möglich. Bei einem Online-Abschluss profitiert der Kunde von vorteilhaften Konditionen und einem effizienten Prozess. Wenn der Kunde alle Objektangaben und Unterlagen bereit hat, kann der Kreditantrag in rund einer Stunde erfasst werden.

Schritt 3: Hypothekarmodell wählen

Welche Zinsen Ihnen verrechnet werden und in welchem Mass die finanzielle Belastung im Lauf der Jahre schwanken könnte, hängt von Ihrer Hypothekarstrategie ab. Meist unterscheidet man zwischen den Varianten «sicherheitsorientiert», «ausgewogen» und «dynamisch». Wer grossen Wert auf Planbarkeit und Sicherheit legt, wird sich mit Vorteil für Festhypotheken entscheiden (sicherheitsorientiert). Wer etwas höhere Risiken eingehen will und kann, wird meist noch Geldmarkt- oder Liborhypotheken beimischen. Diese Hypotheken sind meist zinsgünstig, aber mit höherem Risiko für Schwankungen verbunden. Da der Referenzzins Libor ab 2020 nicht mehr wie bisher verfügbar sein wird, ist die Zukunft für solche Finanzierungen noch offen.

Schritt 4: Kreditgesuch einreichen

Ein Kreditgesuch ist eine formelle Angelegenheit. Die entsprechenden Abteilungen der Banken sind gehalten, sämtliche Unterlagen sehr sorgfältig zu prüfen. Sie müssen also für diesen Prozess genügend Zeit einplanen und alle Unterlagen bereithalten. Die wichtigsten Punkte für Ihr Kreditgesuch:

  • Pass- oder Identitätskarte
  • Dokumente zu Ihrem Einkommen und zu Ihrem Vermögen (Steuererklärung, Lohnausweis, Pensionskassenausweis, Versicherungspolicen, Nachweis über Sparkonti und Wertschriften etc.)
  • genauere Umschreibung des Verwendungszwecks und Angabe der gewünschten Höhe des Kredits.
  • Aktueller Betreibungsregisterauszug
  • Detaillierte Unterlagen zur Liegenschaft respektive zur Eigentumswohnung: Standort und Adresse, Wohnfläche, Baubeschrieb, Grundbuchauszug, Katasterplan, Unterlagen der Gebäudeversicherung, Fotos und Pläne des Objekts usw.
  • Im Einzelfall sind teils zusätzliche Unterlagen und Abklärungen nötig. Im Fall von Stockwerkeigentum können weitere Unterlagen angefordert werden, etwa die Begründungsurkunde des Stockwerkeigentums, Aufteilungspläne der Stockwerkeinheiten, Wertquoten oder das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
  • Bemerkung zur homegate.ch Online-Hypothek: Der Kunde muss die ID respektive den Pass im Original zeigen. Das kann aber z. B. auch über die SBB erfolgen. Es ist nicht zwingend, an einem Bankschalter zu erscheinen. Bei den restlichen Unterlagen reichen Kopien.

Schritt 5: Ausstellung Kreditvertrag

Ein weiterer Meilenstein ist die Anfertigung des Kreditvertrags. Parallel dazu müssen Sie die vereinbarten Eigenmittel bereithalten. Dabei sind noch einige Formalitäten zu beachten:

Erst aufgrund dieser Grundlagen stellt die Bank das unwiderrufliche Zahlungsversprechen für den Kauf aus. Dieses wichtige Dokument wird vom Verkäufer im Rahmen der Unterzeichnung des Kaufvertrags und bei der öffentlichen Beurkundung eingefordert. Sobald der Kaufvertrag rechtsgültig unterzeichnet ist, und wenn Sie danach als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, ist der Kauf Ihres Traumobjekts Tatsache geworden!

Vorbezug von Pensionskassengeldern

Schon seit über 20 Jahren gibt es in der Schweiz ein ausgesprochen beliebtes Fördermittel für Wohnträume: den Vorbezug oder die Verpfändung von Guthaben der Pensionskasse (PK). Andere Länder haben ihre populären Bausparinstrumente. Die Schweiz deckt dasselbe mit dieser Form der Wohneigentumsförderung ab. Erstaunlich dabei: Trotz strengerer Vorschriften greifen nach wie vor viele Schweizer zum PK-Geld.

Der Moment für den Erwerb von Wohneigentum scheint immer noch günstig: Die tiefen Zinsen ermöglichen höchst attraktive Finanzierungskonditionen. Die rege Bautätigkeit und ein florierender Handel mit Liegenschaften schaffen attraktive Angebote auf dem Markt. Wenn da bloss nicht die hohen Preise wären: Für Normalverdiener ist es extrem schwierig, sich an einer guten Lage Wohneigentum zu leisten. Schweizer Ökonomen haben genauer nachgerechnet: Aktuell müssen Mieter rund 28 bis 30 Jahresmieten aufbringen, um die von ihnen bewohnte oder eine ähnliche Wohnung kaufen zu können. Auch das Verhältnis von durchschnittlichen Einkommen und mittleren Kaufpreisen hat sich tendenziell verschlechtert.

Pensionskassenbezug: strenge Regeln

Kommt dazu, dass heute für den Erwerb von Wohneigentum strenge Auflagen gelten. Die Banken finanzieren höchstens 80 Prozent, und jeder Schuldner muss aufgrund seiner Finanzen und seines Lohnes nachweisen, dass eine Hypothek finanziell gut tragbar ist. Kein Wunder, dass viele Leute nach wie vor auf eine «Finanzspritze» aus der Pensionskasse setzen. Die Grundlagen dazu sind im Gesetz über die berufliche Vorsorge (BVG) und in der entsprechenden Verordnung des Bundes geregelt (Verordnung über die Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge WEFV).

Vorbezug: Die 10 wichtigsten Punkte

  1. Gesetzlich zulässig ist heute die Verwendung von Geldern der zweiten Säule für selbst genutztes Wohneigentum: Kauf und Bau, Amortisation von Hypotheken, Renovationen und wertvermehrende Investitionen. Auch der Erwerb von Anteilscheinen einer Genossenschaft ist grundsätzlich erlaubt.
  2. Es besteht keine allgemeine Rückzahlungspflicht. Nur in bestimmten Fällen, etwa beim Verkauf des Objekts, muss man die Bezüge aus der Pensionskasse zwingend zurückerstatten. Gleiches gilt, wenn die Immobilie gar nicht selbst bewohnt wird.
  3. Mit dem Bezug werden Steuern fällig, die nicht mit dem Vorsorgegeld bezahlt werden dürfen.
  4. Bezüge sind alle fünf Jahre möglich. Mindestbetrag: 20 000 Franken.
  5. Vorsicht: Eine PK hat bis zu sechs Monate Zeit für die Auszahlung! Unterzeichnen Sie also keinen Kaufvertrag, ohne den ganzen Ablauf mit Ihrer Bank, dem Verkäufer und Ihrer PK genau zu klären.
  6. Die meisten Pensionskassen haben entsprechende Gesuchformulare und Merkblätter. Am besten erkundigen Sie sich im Voraus, welche Fristen bis zur Auszahlung gelten, welche Unterlagen Sie einreichen müssen, welche Vorsorgelücke entsteht et cetera. Die PK kann Ihnen auch aufzeigen, was es für Rentenpläne oder Sparmöglichkeiten gibt – um allfällige Lücken zu schliessen.
  7. Solange vorbezogene Gelder nicht zurückerstattet wurden, sind spätere Einkäufe in die Pensionskasse (die steuerlich abziehbar sind) nicht mehr erlaubt. Schon allein deswegen lohnt sich eine planmässige Rückführung der Gelder.
  8. Ein PK-Vorbezug ist von einiger Tragweite. Bei Ehepaaren braucht es deshalb die schriftliche Einwilligung des Ehepartners (oder des eingetragenen Partners bei eingetragenen Partnerschaften).
  9. Bis Alter 50 darf das gesamte Vorsorgekapital in der zweiten Säule für die Wohneigentumsförderung verwendet werden. Ab Alter 50 ist die Höhe des WEF-Bezugs auf den höheren der beiden folgenden Beträge beschränkt: Das Sparkapital mit Alter 50 oder die Hälfte des zum Zeitpunkt des Bezugs vorhandenen Sparkapitals.
  10. Das Gesetz sieht als Alternative zum Kapitalbezug die Variante Verpfändung vor. Damit fliesst kein Geld aus der Vorsorge ab. Ein Teil wird stattdessen gegenüber der Bank verpfändet (als Sicherheit für ein höheres Darlehen).

Weiterführende Informationen: Pensionskassengeld: 10 wichtige Merkpunkte zu Vorbezügen

Quelle: Jürg Zulliger für homegate.ch

 

Zinsentwicklung in der Schweiz

Mit der interaktiven Infografik können Sie sich die Zinsentwicklung der drei Hypothekarmodelle Festhypothek, variable Hypothek, Libor Hypothek sowie der homegate.ch Online-Hypothek anzeigen lassen. 

Da es bei dem Hypothekarzinssatz ständig zu Veränderungen kommen kann, ist es schwierig, den richtigen Zeitpunkt für einen Immobilienkauf zu evaluieren. Obwohl die Zinsentwicklung in erster Linie von den Entscheidungen der Schweizer Nationalbank abhängen, gibt es noch weitere Faktoren, welche den Zinssatz beeinflussen.

Wie ist die Zinsentwicklung für die einzelnen Hypothekarmodelle?

In erster Linie wird die Zinshöhe von der Nationalbank beeinflusst. Darüber hinaus sind weitere Faktoren wie Inflation und Konjunktur ausschlaggebend. Der Verlauf der Geldmarkt-Zinsen hat Auswirkungen auf die Entwicklung der Hypothekarzinsen. Die SNB fokussiert vor allem darauf, stetige Preisstabilität zu gewährleisten. In den letzten Jahren hat sich die SNB bemüht, die Aufwertung des Schweizer Frankens zu kontrollieren, indem sie die Leitzinsen tief hielt. Damit waren Investitionen in Schweizer Franken nicht attraktiv und es ging ein Abwärtstrend der Hypothekarzinsen einher.

Zinsentwicklung in der Schweiz ansehen

Wohneigentum – Kann ich mir das noch leisten?

Die Schweizerische Bankiervereinigung hat letzte Woche bekanntgegeben, dass Hypotheken künftig bereits nach 15 Jahren auf zwei Drittel des Kaufpreises amortisiert werden müssen. Zudem möchte der Bundesrat den Vorbezug von Eigenkapital aus der Pensionskasse verbieten.

Wohneigentum

Für viele Schweizer, die in Zukunft Wohneigentum erwerben möchten, stellt sich die Frage:
Kann ich mir überhaupt noch ein Eigenheim leisten?

Wenn die Regeln für den Abschluss einer Hypothek verschärft werden, gilt es genau zu prüfen, ob und wie eine Finanzierung gewährleistet werden kann. Dabei sind verschiedene «goldene Regeln» zu beachten.

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Kann ich mir Wohneigentum noch leisten