Stockwerkeigentum: Augen auf beim Kauf!

Für die meisten Leute ist der Kauf von Stockwerkeigentum bzw. einer Eigentumswohnung wohl eine Entscheidung von grösserer Tragweite im Leben. Trotzdem lässt man sich manchmal allein von der schönen Lage an einem Sonnenhang blenden. Oder es ist der stilvolle Innenausbau, der den Ausschlag gibt. Mit unseren «Do’s and Don’ts» liefern wir Ihnen Tipps aus der Praxis.

Der Kauf von Stockwerkeigentum ist höchst populär. Wenn Privatpersonen heute eine Wohnung in einem Neubau kaufen, leisten sie meist schon lange vor Baubeginn erste Anzahlungen. Zudem unterzeichnen sie im Vorfeld einen verbindlichen Kaufvertrag. Welche Risiken damit verbunden sind, zeigt exemplarisch der Fall von Hannes Sommer (Namen geändert): Nach 12 Monaten intensiver Wohnungssuche hatte er endlich seine Traumwohnung gefunden. Gross und hell, eine hübsche Umgebung und vor allem nahe der S-Bahn-Station, von wo aus er pendelt. Der Verkäufer der geplanten Überbauung warb mit dem Slogan «beste Qualität zu fairen Preisen». So war man sich bald handelseinig.

Die Falle im Juristendeutsch

Einen brisanten Punkt im Vertrag hatte Hannes Sommer allerdings übersehen: Im «klein Gedruckten» unter «Mängelrechte und Garantien» heisst es, dass der Verkäufer bzw. Generalunternehmer sämtliche Garantieansprüche «an die Käufer bzw. an die Stockwerkeigentümergemeinschaft abtritt». Für Nicht-Juristen tönt das völlig unbedenklich, ja sogar positiv. Immerhin erhalten sie ja gewisse Rechte und Garantieansprüche.

Tatsache ist aber: Juristisch interpretiert, heisst eine solche Klausel nichts anderes, als dass der Generalunternehmer selbst für Mängel am Bau nicht geradestehen will. Wenn nun irgendetwas am Bau mangelhaft ist – was sich kaum je vermeiden lässt – müssen sich die Käufer selbst mit dem Problem herumschlagen: Sie müssen herausfinden, wer die Verantwortung trägt und wer den Mangel in Ordnung zu bringen hat. In diesem Spiel um Zuständigkeiten haben aber private Käufer von Stockwerkeigentum meist schlechte Karten. Ohne sauberen Vertrag mit klarer Verantwortung des Unternehmers können sie oft wenig ausrichten.

Der Vertrag

Eine gute Portion Blauäugigkeit wie im Fall von Hannes Sommer ist keineswegs selten. Neun von zehn Käufern würden den Vertrag mehr oder weniger unbesehen unterschreiben, warnt Dominik Romang. Er ist Rechtsanwalt in Zürich und Präsident des Schweizer Stockwerkeigentümerverbandes. In der Praxis kommt es vor, dass der folgenreiche Entscheid für eine Wohnung unter Zeitdruck gefällt werden muss. Manche Verkäufer schieben das Argument vor, sie hätten noch viele andere Interessenten. «Solchen Zeitdruck sollte man nicht akzeptieren», so Dominik Romang. Einem Interessenten sind mindestens 10 bis 14 Tage einzuräumen. So viel braucht es, um alle Pläne und Vertragsdetails zu studieren. Wenn er auch noch die Referenzen der Baufirma überprüft, dauert es vielleicht noch länger.

Natürlich muss nicht immer alles die schlimmstmögliche Wendung nehmen. Doch mehrere Hunderttausend Franken für eine Wohnung zu investieren, ohne sich richtig ins Bild zu setzen, ist schlicht blauäugig. Dominik Romang empfiehlt, sich vor einem Kauf die relevanten Dokumente und Verträge sehr gründlich anzusehen und sich unabhängig beraten zu lassen.

Die Lage

«Lage, Lage, Lage.» Dies ist das Mantra wohl von fast allen Immobilienexperten. Die Lage bestimmt nicht nur die längerfristige Werthaltigkeit und Solidität einer Investition, sie erweist sich auch im Alltag als entscheidender Faktor: Kein Mensch will angesichts überlasteter Verkehrswege stundenlange Pendlerzeiten in Kauf nehmen. Ob auf dem Weg zur Arbeit, zum Einkaufen oder um Freunde zu besuchen, spielt dabei keine Rolle. Achten Sie deshalb auf eine gute Verkehrserschliessung (S-Bahn-Anschluss, öV, privater Verkehr etc.) und auf eine gute Nahversorgung (Läden, Kultur, Freizeit). Genauso zählen kurze Distanzen zu Schulen und Arbeitsplatzangeboten. Überhaupt hat die Lage einen essenziellen Einfluss auf die Wohnzufriedenheit. Diese wiederum hängt mit der Wohnlichkeit des Quartiers und des Umfelds zusammen. Auch Aussicht, Sonne, Ruhe und Immissionen sind massgebliche Lagefaktoren. Denken Sie daran: Stockwerkeigentum ist meist eine Investition auf Dauer!

Das Stockwerkeigentum

Das Stockwerkeigentum ist grundsätzlich anders organisiert als das Zusammenleben in einem Miethaus. Beim Stockwerkeigentum sind die Bewohner gleichzeitig die Eigentümer. Als Stockwerkeigentümer sind Sie Miteigentümer des ganzen Hauses, und Sie haben ein so genanntes Sonderrecht an der eigenen Wohnung. Ausserhalb der Wohnung hat aber vor allem die Gemeinschaft das Sagen. Hier liegt ein häufiger Irrtum: So sprechen viele Leute von «ihrem» Garten oder «ihrem» Parkplatz, de facto haben sie an diesen Bereichen aber nur ein ausschliessliches Benützungsrecht, wie es korrekt heisst. Empfehlung: Befassen Sie sich genauer mit den Spielregeln des Stockwerkeigentums. Lesen Sie die relevanten Dokumente wie Begründungsurkunde, Reglement, Hausordnung etc. sorgfältig durch.

Die Bauqualität

In den Prospekten, bei der Besichtigung einer Musterwohnung oder heute immer mehr mithilfe digitaler Visualisierungen sehen fast alle Wohnungen super aus! Doch was ist dem Käufer von Stockwerkeigentum wirklich versprochen, wenn er Monate später zum ersten Mal seine eigene Wohnung betritt? Schon rein formell ist daran zu erinnern, dass Werbeunterlagen unverbindlich sind. Entscheidend ist letztlich der Vertrag und Baubeschrieb, die als offizielle Dokumente bei der Beurkundung unterzeichnet werden. Vergewissern Sie sich, ob alle Unterlagen, Zusicherungen, Pläne und der Baubeschrieb vollständig und detailliert sind. Wenn Ihnen zum Beispiel im Vertrag bloss vage «Parkett in den Kinderzimmern» oder «Küchenapparate in Schweizer Qualität» versprochen werden, kann man Sie damit ganz schön hängen lassen. Solche Formulierungen sind dermassen vage, dass sie jeder ganz anders auslegt. Besser wäre es, wenn das bestellte Parkett sehr präzis umschrieben ist, inklusive eine Preisangabe pro Quadratmeter Parkett.

Das liebe Geld

Der Erwerb von Stockwerkeigentum hat natürlich auch eine wirtschaftliche Seite. Ist das Angebot marktgerecht oder überteuert? Besteht Gefahr, dass man Ihnen im Nachhinein noch viele Extras und Sonderwünsche separat in Rechnung stellen wird? Halten Sie sich vor Augen, dass in den letzten zwei bis drei Jahren sehr viele Neubauwohnungen hochgezogen worden sind. So ist es gut möglich, dass der eine oder andere Unternehmer die Preise bei einem konjunkturell noch etwas günstigeren Umfeld kalkuliert hat. Jedenfalls ist vom Bodensee bis zum Lac Léman zu hören, dass gerade bei etwas höherwertigen Wohnungen heute öfters ein Verhandlungsspielraum gegeben ist.

Achten Sie auch auf die Einschätzung Ihrer Bank: Um allzu riskante Finanzierungen zu vermeiden, agieren die Geldgeber heute öfters nach dem Prinzip «Vorsicht». Liegt zum Beispiel der Kaufpreis höher als der interne Schätzwert Ihrer Bank, werden Sie heute keine 80-Prozent-Belehnung bekommen. Das heisst, Sie müssen mehr als die sonst üblichen Prozente Eigenkapital einbringen können.

Wichtig sind auch realistische und faire Annahmen bei den Budgets. Setzt der Unternehmer bei der Küche zum Beispiel ein Budget von nur 10’000 oder 15’000 Franken ein, folgt für Sie irgendwann ein böses Erwachen: Eine vollständig ausgestattete, moderne Neubauküche kostet heute wesentlich mehr.

Die grosse Unbekannte: Nebenkosten

In der Praxis tauchen viele Fragen erst später auf. Wer denkt schon im Ernst beim ersten Studium der Verkaufsunterlagen an die späteren Nebenkosten? Trotzdem tun Sie gut daran, sich vorneweg solche Fragen zu stellen. Im Stockwerkeigentum hängen die Betriebs- und Nebenkosten relativ eng mit der Wertquote zusammen: Die laufenden Kosten für Heizung, Serviceabonnemente, Lift, Löhne und Sozialleistunen für Hauswart, Verwalter oder Gärtner werden meist nach einem gewissen Kostenschlüssel verteilt. Dieser wiederum hängt vom Wertanteil der einzelnen Wohnungen am Gebäude ab (Wertquote). In beträchtlichem Umfang schenken meist die Heizkosten ein, die sind aber schwer planbar. Im Einzelnen fallen die Kosten je nach individuellem Verbrauch, je nach Wohnungsgrösse und Art und Weise der Wärmerzeugung höchst unterschiedlich aus.

Damit Sie nicht in die Kostenfalle tappen, sind vor allem bestehende und ältere Gebäude genauer unter die Lupe zu nehmen. Kaufen Sie sich in eine bestehende Stockwerkeigentümergemeinschaft in einem Altbau ein, sollten Sie den baulichen Zustand genauer abklären: Werden in den nächsten Jahren grössere Renovationen und Unterhaltsarbeiten auf Sie zukommen? Fragen Sie, ob im Rahmen eines Erneuerungsfonds Reserven gebildet wurden oder nicht.

Die Don’ts

Überlegen Sie sich, ob Ihnen die gemeinschaftlichen Aspekte einer solchen Wohnform zusagen. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie – ob Sie wollen oder nicht – zugleich Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Überlegen Sie sich also, ob Sie sich gerne mit anderen Menschen auseinandersetzen, oder ob Sie allenfalls grösstmögliche Individualität mehr gewichten.

Vom Wohnungsbesitz abgesehen, sollten Sie daher immer auch die künftigen Nachbarn bzw. die Stockwerkeigentümergemeinschaft auf Herz und Nieren prüfen. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft funktioniert teils ähnlich wie ein Verein. Alle Miteigentümer im Haus können an den Jahresversammlungen teilnehmen, Anträge stellen, bei den Finanzen mitreden, natürlich ihr Stimmrecht bei Abstimmungen wahrnehmen etc. Wenn Sie Mühe haben, sich auch einmal dem Mehrheitswillen von anderen zu beugen, sollten Sie sich für eine andere Wohnform entscheiden.

Machen Sie sich ein Bild davon, wie die Stockwerkeigentümergemeinschaft organisiert ist welche Kultur und welche Umgangsformen auf Sie zukommen könnten. Eine grössere Überbauung mit 100 anderen Stockwerkeigentümern und einer professionellen Verwaltung ist wohl etwas ganz anderes als eine kleine Gemeinschaft – in kleineren Mehrfamilienhäusern ist es möglich, dass vielleicht Nachbar Müller oder Schmid gleich mehrere Wohnungen besitzt, an seinen Feierabenden auch noch die Verwaltung selbst macht etc.

Fazit

Seine Lektion hat inzwischen auch der eingangs erwähnte Stockwerkeigentümer Hannes Sommer gelernt. Heute sagt er: «Viele potentielle Problemfelder sind für Laien ohne Erfahrung nicht erkennbar.» – Holen Sie sich daher wenn nötig Hilfe. Lassen Sie zum Beispiel den Baubeschrieb von einem Experten und den Vertrag von einem Juristen prüfen. Hören Sie sich auch im Bekannten- und Freundeskreis um – schliesslich hat die Zahl der Stockwerkeigentümer in der Schweiz in den letzten Jahren stark zugenommen.

Betreibungsauszug

Bei einer Wohnungsbewerbung werden Sie häufig aufgefordert, einen Betreibungsregisterauszug beizulegen. Der Vermieter möchte mit einer Betreibungsauskunft sicherstellen, dass der potentielle künftige Mieter den vereinbarten Mietzins pünktlich bezahlen kann.

Was ist ein Betreibungsauszug?

Ein Betreibungsauszug gibt Auskunft über die Zahlungsfähigkeit einer Person. Er zeigt auf, ob es in der Vergangenheit zu Betreibungen gekommen ist und ob diese noch hängig oder bereits erledigt sind. Wenn es sogar zu Pfändungen oder Verlustscheinen gekommen ist, ist dies ebenfalls im Betreibungsauszug ersichtlich. 

Wozu braucht es einen Betreibungsauszug?

Bei der Wohnungssuche wird oft ein Auszug aus dem Betreibungsregister verlangt, um das Schuldverhältnis des potentiellen Mieters zu überprüfen. Damit möchte der Vermieter einschätzen, ob der potentielle Mieter in der Lage ist, den Mietzins termingerecht zu bezahlen.

Neben der Wohnungssuche ist oftmals bei den folgenden weiteren Angelegenheiten ein Auszug beizulegen:

• Stellensuche
• Kreditanträge
• Grössere Bestellungen auf Kredit
• Anträge auf Kredit- oder Kundenkarten

Weitere Informationen zum Betreibungsauszug erhalten Sie auf homegate.ch!

So zügelt die Schweiz

15% der in der Schweiz wohnhaften Personen sind in den letzten 18 Monaten umgezogen. Dies zeigt eine von homegate.ch jüngst durchgeführte Umfrage zum Umzugsverhalten in der Schweiz. Interessant dabei ist, dass sich die Umzugsgewohnheiten mit dem Alter verändern. Jüngere Personen ziehen öfter um, vermehrt weiter weg und wohnen häufiger in Mietimmobilien. Ältere Personen sind etwas sesshafter, bleiben eher am selben Ort und sind, wenn es die finanziellen Verhältnisse zulassen, auch am Immobilienkauf interessiert.

In jungen Jahren wird häufiger umgezogen

15% der Schweizerinnen und Schweizer sind in den letzten eineinhalb Jahren umgezogen. Jüngere Personen zügeln öfter. Mit 31% sind dies über doppelt so viele wie im schweizweiten Durchschnitt. Dabei waren drei Viertel der Umgezogenen in einer Mietimmobilie wohnhaft. Von den 45- bis 59-Jährigen sind 30% (bei den 60- bis 79-Jährigen sogar 40%) aus Wohneigentum ausgezogen, während dieser Anteil bei den jüngeren Personen unter 15% liegt.

Die Mietwohnung ist die am weitesten verbreitete Wohnform und bei jüngeren Personen besonders beliebt (82%). Ab 30 wird der Immobilienkauf zwar zum Thema, es sind aber weniger als 30%, die ein Haus oder eine Wohnung kaufen beziehungsweise selber bauen.

Warum wird gezügelt

Der meist genannte Grund (44%), weshalb die Umzugskisten gepackt werden, ist eine Veränderung der Lebenssituation (z.B. familiäre Gründe) oder berufliche Gründe (18%). Bei den jüngeren Befragten (15- bis 29-Jährigen) ziehen weit mehr, nämlich knapp ein Viertel, aus beruflichen Gründen um. Beim Kauf einer Immobilie sind beim Umzug berufliche Gründe selten ausschlaggebend.

Quelle und weiterführende Informationen: presse.homegate.ch

Vorbezug von Pensionskassengeldern

Schon seit über 20 Jahren gibt es in der Schweiz ein ausgesprochen beliebtes Fördermittel für Wohnträume: den Vorbezug oder die Verpfändung von Guthaben der Pensionskasse (PK). Andere Länder haben ihre populären Bausparinstrumente. Die Schweiz deckt dasselbe mit dieser Form der Wohneigentumsförderung ab. Erstaunlich dabei: Trotz strengerer Vorschriften greifen nach wie vor viele Schweizer zum PK-Geld.

Der Moment für den Erwerb von Wohneigentum scheint immer noch günstig: Die tiefen Zinsen ermöglichen höchst attraktive Finanzierungskonditionen. Die rege Bautätigkeit und ein florierender Handel mit Liegenschaften schaffen attraktive Angebote auf dem Markt. Wenn da bloss nicht die hohen Preise wären: Für Normalverdiener ist es extrem schwierig, sich an einer guten Lage Wohneigentum zu leisten. Schweizer Ökonomen haben genauer nachgerechnet: Aktuell müssen Mieter rund 28 bis 30 Jahresmieten aufbringen, um die von ihnen bewohnte oder eine ähnliche Wohnung kaufen zu können. Auch das Verhältnis von durchschnittlichen Einkommen und mittleren Kaufpreisen hat sich tendenziell verschlechtert.

Pensionskassenbezug: strenge Regeln

Kommt dazu, dass heute für den Erwerb von Wohneigentum strenge Auflagen gelten. Die Banken finanzieren höchstens 80 Prozent, und jeder Schuldner muss aufgrund seiner Finanzen und seines Lohnes nachweisen, dass eine Hypothek finanziell gut tragbar ist. Kein Wunder, dass viele Leute nach wie vor auf eine «Finanzspritze» aus der Pensionskasse setzen. Die Grundlagen dazu sind im Gesetz über die berufliche Vorsorge (BVG) und in der entsprechenden Verordnung des Bundes geregelt (Verordnung über die Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge WEFV).

Vorbezug: Die 10 wichtigsten Punkte

  1. Gesetzlich zulässig ist heute die Verwendung von Geldern der zweiten Säule für selbst genutztes Wohneigentum: Kauf und Bau, Amortisation von Hypotheken, Renovationen und wertvermehrende Investitionen. Auch der Erwerb von Anteilscheinen einer Genossenschaft ist grundsätzlich erlaubt.
  2. Es besteht keine allgemeine Rückzahlungspflicht. Nur in bestimmten Fällen, etwa beim Verkauf des Objekts, muss man die Bezüge aus der Pensionskasse zwingend zurückerstatten. Gleiches gilt, wenn die Immobilie gar nicht selbst bewohnt wird.
  3. Mit dem Bezug werden Steuern fällig, die nicht mit dem Vorsorgegeld bezahlt werden dürfen.
  4. Bezüge sind alle fünf Jahre möglich. Mindestbetrag: 20 000 Franken.
  5. Vorsicht: Eine PK hat bis zu sechs Monate Zeit für die Auszahlung! Unterzeichnen Sie also keinen Kaufvertrag, ohne den ganzen Ablauf mit Ihrer Bank, dem Verkäufer und Ihrer PK genau zu klären.
  6. Die meisten Pensionskassen haben entsprechende Gesuchformulare und Merkblätter. Am besten erkundigen Sie sich im Voraus, welche Fristen bis zur Auszahlung gelten, welche Unterlagen Sie einreichen müssen, welche Vorsorgelücke entsteht et cetera. Die PK kann Ihnen auch aufzeigen, was es für Rentenpläne oder Sparmöglichkeiten gibt – um allfällige Lücken zu schliessen.
  7. Solange vorbezogene Gelder nicht zurückerstattet wurden, sind spätere Einkäufe in die Pensionskasse (die steuerlich abziehbar sind) nicht mehr erlaubt. Schon allein deswegen lohnt sich eine planmässige Rückführung der Gelder.
  8. Ein PK-Vorbezug ist von einiger Tragweite. Bei Ehepaaren braucht es deshalb die schriftliche Einwilligung des Ehepartners (oder des eingetragenen Partners bei eingetragenen Partnerschaften).
  9. Bis Alter 50 darf das gesamte Vorsorgekapital in der zweiten Säule für die Wohneigentumsförderung verwendet werden. Ab Alter 50 ist die Höhe des WEF-Bezugs auf den höheren der beiden folgenden Beträge beschränkt: Das Sparkapital mit Alter 50 oder die Hälfte des zum Zeitpunkt des Bezugs vorhandenen Sparkapitals.
  10. Das Gesetz sieht als Alternative zum Kapitalbezug die Variante Verpfändung vor. Damit fliesst kein Geld aus der Vorsorge ab. Ein Teil wird stattdessen gegenüber der Bank verpfändet (als Sicherheit für ein höheres Darlehen).

Weiterführende Informationen: Pensionskassengeld: 10 wichtige Merkpunkte zu Vorbezügen

Quelle: Jürg Zulliger für homegate.ch

 

Zinsentwicklung in der Schweiz

Mit der interaktiven Infografik können Sie sich die Zinsentwicklung der drei Hypothekarmodelle Festhypothek, variable Hypothek, Libor Hypothek sowie der homegate.ch Online-Hypothek anzeigen lassen. 

Da es bei dem Hypothekarzinssatz ständig zu Veränderungen kommen kann, ist es schwierig, den richtigen Zeitpunkt für einen Immobilienkauf zu evaluieren. Obwohl die Zinsentwicklung in erster Linie von den Entscheidungen der Schweizer Nationalbank abhängen, gibt es noch weitere Faktoren, welche den Zinssatz beeinflussen.

Wie ist die Zinsentwicklung für die einzelnen Hypothekarmodelle?

In erster Linie wird die Zinshöhe von der Nationalbank beeinflusst. Darüber hinaus sind weitere Faktoren wie Inflation und Konjunktur ausschlaggebend. Der Verlauf der Geldmarkt-Zinsen hat Auswirkungen auf die Entwicklung der Hypothekarzinsen. Die SNB fokussiert vor allem darauf, stetige Preisstabilität zu gewährleisten. In den letzten Jahren hat sich die SNB bemüht, die Aufwertung des Schweizer Frankens zu kontrollieren, indem sie die Leitzinsen tief hielt. Damit waren Investitionen in Schweizer Franken nicht attraktiv und es ging ein Abwärtstrend der Hypothekarzinsen einher.

Zinsentwicklung in der Schweiz ansehen

Immobilienpreise 2018

Nach Jahren des Immobilienbooms haben Experten schon länger eine Entspannung des Marktes erwartet. Doch das Wohnen dürfte auch 2018 kaum günstiger werden. Ausnahme: Ausserhalb der Städte fallen vielerorts die Mieten. Lesen Sie unsere Analyse mit Expertenmeinungen, den Rahmenbedingungen und den regionalen Trends zum Thema Immobilienpreise.

Welche Entwicklung bei den Immobilienpreisen erwarten Experten?

Erstens die Einschätzungen renommierter Experten: Das Beratungsunternehmen Wüest Partner ist optimistisch was Eigenheime betrifft. Gemäss aktueller Prognose von Wüest Partner sollen sich Einfamilienhäuser um durchschnittlich 1,1 Prozent verteuern, Eigentumswohnungen um 0,5 Prozent. Bei den Mietwohnungen erwarten die Experten aber rückläufige Preise. Weniger erfreulich für Vermieter, aber an sich gute Nachrichten für Mieter. «Die Wohnungsmieten von neu ausgeschriebenen Wohnungen werden 2018 durchschnittlich um rund 1 Prozent sinken», sagt Robert Weinert, Ökonom bei Wüest Partner. Gründe dafür sind vor allem steigende Leerstände bei gleichzeitig intensiver Neubautätigkeit – mehr als die Hälfte aller Neubauten sind heute Mietwohnungen. In der ganzen Schweiz stehen derzeit 64’900 Wohnobjekte leer (offizielle Zählung vom Juni 2017). 82 Prozent davon betreffen Mietwohnungen! Dennoch werden 2018 voraussichtlich rund 50’000 weitere Neubauwohnungen realisiert, darunter vor allem neue Mietwohnungen.

Sehr ähnlich sieht es Peter Meier, Immobilienanalyst bei der ZKB in Zürich: «Im Kanton Zürich rechnen wir bei den neu zu vermietenden Wohnungen mit einem Rückgang von 1 Prozent, beim Wohneigentum gehen wir von einem geringen Rückgang von -0,5 Prozent aus.» Insgesamt präsentiere sich die Lage aber als «stabil». Die für 2018 von der ZKB prognostizierte Seitwärtsbewegung bzw. Stabilisierung stellt aber nach vielen Jahren des Booms und steigender Preise durchaus eine Trendwende dar. Peter Meier stellt aber zugleich klar, dass trotz geänderter Rahmenbedingungen nicht mit einem einschneidenden Wandel zu rechnen ist: «An einen Absturz der Immobilienpreise 2018 glauben wir nicht.»

Weitere Informationen zu den Immobilienpreisen 2018

Quelle: Jürg Zulliger für homegate.ch

Weiterführende Links:

Mietrecht

Das Mietrecht ist sehr umfassend. Wer nicht aufpasst, kann sich rasch Ärger einfangen, sogar mit Kostenfolge. Hier finden Sie Informationen zu den wichtigsten Anlaufstellen und Stichworten.

Das Mietrecht bestimmt nicht nur, was ein Mietvertrag beinhalten sollte, wie man bei einer Kündigung vorzugehen hat und was man bei einer Wohnungsabgabe beachten muss. Es legt auch andere Pflichten und Rechte von Mietern und Vermietern fest. Wer Ärger (und Kosten) vermeiden will, sollte sich rechtzeitig informieren und/oder wenigstens gut durchlesen, was er unterzeichnet (auch das Kleingedruckte).

Anlaufstellen:
Mieterverband – setzt sich für die Interessen von Mieterinnen und Mietern ein und bietet rechtliche Beratungen an (kostenlos für Verbandsmitglieder kostenlos)
HEV – erteilt Rechtsauskunft zu Themen wie Nachbarrecht, Stockwerkeigentum oder Mietrecht
SVIT Schweiz – vertritt die professionellen Anbieter von Immobiliendienstleistungen
Schlichtungsstellen – finden Sie die für Sie zuständige Schlichtungsbehörde in Mietfragen (Verfahren vor der Schlichtungsbehörde sind kostenlos)

Quelle: Gabi Hophan für homegate.ch

Weitere Informationen zum Thema Mietrecht auf homegate.ch:
Mietvertrag
Mietzins
Kündigung des Mieters
Wohnungsabgabe

Nebenkosten: Diese fünf Tipps sollten Sie kennen

In vielen Regionen versenden die Verwaltungen im Herbst die Nebenkostenabrechnungen. Der Wirrwarr um verschiedene Kostenpositionen oder allfällige hohe Nachzahlungen sind in der Praxis Anlass für kritische Fragen. Unsere Übersicht zeigt, wie die Nebenkosten korrekt abgerechnet werden. Beide Seiten sollten auch wissen, was zulässige Nebenkosten sind und was nicht.

Die Nebenkosten werden oft auch als «zweite» Miete bezeichnet. Denn die Nebenkosten fallen in der Praxis zusätzlich zur vertraglich vereinbarten Netto-Miete an. Je nach Wohnung, der beheizte Fläche und den tatsächlichen Kosten kommt meist eine Grössenordnung zusammen, die keine reine Nebensache mehr ist.

Meist Akonto-Zahlungen

Die Verwaltung hat mehrere Optionen offen, wie sie mit den Nebenkosten verfahren will: In der Praxis wendet man meist das System von Akonto-Zahlungen an. Auf Italienisch also «auf Rechnung». Die Verwaltung definiert im Voraus, in welcher Höhe voraussichtlich Nebenkosten anfallen werden. So ist es gang und gäbe, beim Mietantritt beides auseinanderzuhalten. Der Mieter erfährt die Miete netto und die mutmasslichen Nebenkosten. Beispiel: 1250 Miete netto, 140 Franken Nebenkosten pro Monat.

Bild: fotolia

Im Gesetz heisst es wörtlich: «Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.» Die Verwaltungen können nur Nebenkosten geltend machen, die im Vertrag aufgeführt sind (z. Bsp. Heizung, Warmwasser, Hauswart etc.). Entscheidet sich der Hauseigentümer für eine pauschale Abrechnung, ist er dennoch verpflichtet, die in der Pauschale eingeschlossenen Positionen ausdrücklich im Vertrag aufzuführen. Irgendwelche weitere Angaben erübrigen sich nur dann, wenn in der Netto-Miete ausdrücklich alles eingeschlossen ist (quasi «all inclusive»).

Nebenkosten: Was ist erlaubt?

Viele Mieterinnen und Mieter fragen sich im Übrigen, welche Positionen als Nebenkosten zulässig sind und welche nicht. Erfahrungsgemäss machen die Kosten für Heizung und Warmwasser den Löwenanteil bei den Nebenkosten aus. Ein Stück weit kann der Mieter diese selbst beeinflussen; in den meisten Kantonen sind bei Neubauten schon seit vielen Jahren Systeme zur individuellen Abrechnung vorgeschrieben (individuelle bzw. verbrauchsabhängige Abrechnung in Mehrfamilienhäusern mit fünf und mehr Wohnungen).

Zulässige Nebenkosten

  • Heizkosten und Warmwasser
  • Abwasser
  • Kehricht
  • Hauswart
  • Treppenausreinigung
  • Serviceabos für Heizung oder Lift
  • Allgemeinstrom
  • Waschmaschine (nur Strom- und Wasserverbrauch )
  • Gebühren für TV- oder Kabelanschluss
  • Schneeräumung
  • Verwaltungskosten, Verwaltungshonorar

Unzulässige Nebenkosten

  • Reparaturen an Heizung, Waschmaschine oder Lift
  • Investitionen, Austausch von Bauteilen und Geräten etc.
  • Umbauten, Renovationen
  • Neubepflanzungen oder Umgestaltung von Gartenanlagen
  • Liegenschaftssteuern, Prämien für Gebäudeversicherungen (Ausnahmen gelten bei Wohnungen, die vom Bund gemäss WEG-Gesetz subventioniert sind; darunter fallen zurzeit circa 50’000 in der ganzen Schweiz).
  • generell Gebühren der öffentlichen Hand, die nicht direkt mit dem Verbrauch und Betrieb des Liegenschaft zu tun haben.

Weiterführende Informationen: Nebenkosten – Diese fünf Tipps sollten Sie kennen

Umzugsunternehmen vergleichen

Sind Sie auf der Suche nach einem passenden Umzugsunternehmen? Mit dem kostenlosen Vergleich auf homegate.ch können Sie schnell und einfach Offerten von unterschiedlichen Umzugsunternehmen erhalten. So können Sie die Preise vergleichen und sich für den passenden Partner entscheiden.

Jetzt Umzugsunternehmen vergleichen

Viele weitere Tipps zum Umziehen, Entrümpeln, zur Wohnungsübergabe sowie diverse Checklisten zum Thema Umzug finden Sie im Bereich Umziehen auf homegate.ch.

Noch keine passende Wohnung gefunden? Suchen Sie auf zuerich-immo.ch Ihr neues Zuhause: Wohnungen & Häuser im Kanton Zürich

Wir wünschen Ihnen einen erfolgreichen Umzug!