Zinsentwicklung in der Schweiz

Mit der interaktiven Infografik können Sie sich die Zinsentwicklung der drei Hypothekarmodelle Festhypothek, variable Hypothek, Libor Hypothek sowie der homegate.ch Online-Hypothek anzeigen lassen. 

Da es bei dem Hypothekarzinssatz ständig zu Veränderungen kommen kann, ist es schwierig, den richtigen Zeitpunkt für einen Immobilienkauf zu evaluieren. Obwohl die Zinsentwicklung in erster Linie von den Entscheidungen der Schweizer Nationalbank abhängen, gibt es noch weitere Faktoren, welche den Zinssatz beeinflussen.

Wie ist die Zinsentwicklung für die einzelnen Hypothekarmodelle?

In erster Linie wird die Zinshöhe von der Nationalbank beeinflusst. Darüber hinaus sind weitere Faktoren wie Inflation und Konjunktur ausschlaggebend. Der Verlauf der Geldmarkt-Zinsen hat Auswirkungen auf die Entwicklung der Hypothekarzinsen. Die SNB fokussiert vor allem darauf, stetige Preisstabilität zu gewährleisten. In den letzten Jahren hat sich die SNB bemüht, die Aufwertung des Schweizer Frankens zu kontrollieren, indem sie die Leitzinsen tief hielt. Damit waren Investitionen in Schweizer Franken nicht attraktiv und es ging ein Abwärtstrend der Hypothekarzinsen einher.

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Immobilienpreise 2018

Nach Jahren des Immobilienbooms haben Experten schon länger eine Entspannung des Marktes erwartet. Doch das Wohnen dürfte auch 2018 kaum günstiger werden. Ausnahme: Ausserhalb der Städte fallen vielerorts die Mieten. Lesen Sie unsere Analyse mit Expertenmeinungen, den Rahmenbedingungen und den regionalen Trends zum Thema Immobilienpreise.

Welche Entwicklung bei den Immobilienpreisen erwarten Experten?

Erstens die Einschätzungen renommierter Experten: Das Beratungsunternehmen Wüest Partner ist optimistisch was Eigenheime betrifft. Gemäss aktueller Prognose von Wüest Partner sollen sich Einfamilienhäuser um durchschnittlich 1,1 Prozent verteuern, Eigentumswohnungen um 0,5 Prozent. Bei den Mietwohnungen erwarten die Experten aber rückläufige Preise. Weniger erfreulich für Vermieter, aber an sich gute Nachrichten für Mieter. «Die Wohnungsmieten von neu ausgeschriebenen Wohnungen werden 2018 durchschnittlich um rund 1 Prozent sinken», sagt Robert Weinert, Ökonom bei Wüest Partner. Gründe dafür sind vor allem steigende Leerstände bei gleichzeitig intensiver Neubautätigkeit – mehr als die Hälfte aller Neubauten sind heute Mietwohnungen. In der ganzen Schweiz stehen derzeit 64’900 Wohnobjekte leer (offizielle Zählung vom Juni 2017). 82 Prozent davon betreffen Mietwohnungen! Dennoch werden 2018 voraussichtlich rund 50’000 weitere Neubauwohnungen realisiert, darunter vor allem neue Mietwohnungen.

Sehr ähnlich sieht es Peter Meier, Immobilienanalyst bei der ZKB in Zürich: «Im Kanton Zürich rechnen wir bei den neu zu vermietenden Wohnungen mit einem Rückgang von 1 Prozent, beim Wohneigentum gehen wir von einem geringen Rückgang von -0,5 Prozent aus.» Insgesamt präsentiere sich die Lage aber als «stabil». Die für 2018 von der ZKB prognostizierte Seitwärtsbewegung bzw. Stabilisierung stellt aber nach vielen Jahren des Booms und steigender Preise durchaus eine Trendwende dar. Peter Meier stellt aber zugleich klar, dass trotz geänderter Rahmenbedingungen nicht mit einem einschneidenden Wandel zu rechnen ist: «An einen Absturz der Immobilienpreise 2018 glauben wir nicht.»

Weitere Informationen zu den Immobilienpreisen 2018

Quelle: Jürg Zulliger für homegate.ch

Weiterführende Links:

Mietrecht

Das Mietrecht ist sehr umfassend. Wer nicht aufpasst, kann sich rasch Ärger einfangen, sogar mit Kostenfolge. Hier finden Sie Informationen zu den wichtigsten Anlaufstellen und Stichworten.

Das Mietrecht bestimmt nicht nur, was ein Mietvertrag beinhalten sollte, wie man bei einer Kündigung vorzugehen hat und was man bei einer Wohnungsabgabe beachten muss. Es legt auch andere Pflichten und Rechte von Mietern und Vermietern fest. Wer Ärger (und Kosten) vermeiden will, sollte sich rechtzeitig informieren und/oder wenigstens gut durchlesen, was er unterzeichnet (auch das Kleingedruckte).

Anlaufstellen:
Mieterverband – setzt sich für die Interessen von Mieterinnen und Mietern ein und bietet rechtliche Beratungen an (kostenlos für Verbandsmitglieder kostenlos)
HEV – erteilt Rechtsauskunft zu Themen wie Nachbarrecht, Stockwerkeigentum oder Mietrecht
SVIT Schweiz – vertritt die professionellen Anbieter von Immobiliendienstleistungen
Schlichtungsstellen – finden Sie die für Sie zuständige Schlichtungsbehörde in Mietfragen (Verfahren vor der Schlichtungsbehörde sind kostenlos)

Quelle: Gabi Hophan für homegate.ch

Weitere Informationen zum Thema Mietrecht auf homegate.ch:
Mietvertrag
Mietzins
Kündigung des Mieters
Wohnungsabgabe

Nebenkosten: Diese fünf Tipps sollten Sie kennen

In vielen Regionen versenden die Verwaltungen im Herbst die Nebenkostenabrechnungen. Der Wirrwarr um verschiedene Kostenpositionen oder allfällige hohe Nachzahlungen sind in der Praxis Anlass für kritische Fragen. Unsere Übersicht zeigt, wie die Nebenkosten korrekt abgerechnet werden. Beide Seiten sollten auch wissen, was zulässige Nebenkosten sind und was nicht.

Die Nebenkosten werden oft auch als «zweite» Miete bezeichnet. Denn die Nebenkosten fallen in der Praxis zusätzlich zur vertraglich vereinbarten Netto-Miete an. Je nach Wohnung, der beheizte Fläche und den tatsächlichen Kosten kommt meist eine Grössenordnung zusammen, die keine reine Nebensache mehr ist.

Meist Akonto-Zahlungen

Die Verwaltung hat mehrere Optionen offen, wie sie mit den Nebenkosten verfahren will: In der Praxis wendet man meist das System von Akonto-Zahlungen an. Auf Italienisch also «auf Rechnung». Die Verwaltung definiert im Voraus, in welcher Höhe voraussichtlich Nebenkosten anfallen werden. So ist es gang und gäbe, beim Mietantritt beides auseinanderzuhalten. Der Mieter erfährt die Miete netto und die mutmasslichen Nebenkosten. Beispiel: 1250 Miete netto, 140 Franken Nebenkosten pro Monat.

Bild: fotolia

Im Gesetz heisst es wörtlich: «Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.» Die Verwaltungen können nur Nebenkosten geltend machen, die im Vertrag aufgeführt sind (z. Bsp. Heizung, Warmwasser, Hauswart etc.). Entscheidet sich der Hauseigentümer für eine pauschale Abrechnung, ist er dennoch verpflichtet, die in der Pauschale eingeschlossenen Positionen ausdrücklich im Vertrag aufzuführen. Irgendwelche weitere Angaben erübrigen sich nur dann, wenn in der Netto-Miete ausdrücklich alles eingeschlossen ist (quasi «all inclusive»).

Nebenkosten: Was ist erlaubt?

Viele Mieterinnen und Mieter fragen sich im Übrigen, welche Positionen als Nebenkosten zulässig sind und welche nicht. Erfahrungsgemäss machen die Kosten für Heizung und Warmwasser den Löwenanteil bei den Nebenkosten aus. Ein Stück weit kann der Mieter diese selbst beeinflussen; in den meisten Kantonen sind bei Neubauten schon seit vielen Jahren Systeme zur individuellen Abrechnung vorgeschrieben (individuelle bzw. verbrauchsabhängige Abrechnung in Mehrfamilienhäusern mit fünf und mehr Wohnungen).

Zulässige Nebenkosten

  • Heizkosten und Warmwasser
  • Abwasser
  • Kehricht
  • Hauswart
  • Treppenausreinigung
  • Serviceabos für Heizung oder Lift
  • Allgemeinstrom
  • Waschmaschine (nur Strom- und Wasserverbrauch )
  • Gebühren für TV- oder Kabelanschluss
  • Schneeräumung
  • Verwaltungskosten, Verwaltungshonorar

Unzulässige Nebenkosten

  • Reparaturen an Heizung, Waschmaschine oder Lift
  • Investitionen, Austausch von Bauteilen und Geräten etc.
  • Umbauten, Renovationen
  • Neubepflanzungen oder Umgestaltung von Gartenanlagen
  • Liegenschaftssteuern, Prämien für Gebäudeversicherungen (Ausnahmen gelten bei Wohnungen, die vom Bund gemäss WEG-Gesetz subventioniert sind; darunter fallen zurzeit circa 50’000 in der ganzen Schweiz).
  • generell Gebühren der öffentlichen Hand, die nicht direkt mit dem Verbrauch und Betrieb des Liegenschaft zu tun haben.

Weiterführende Informationen: Nebenkosten – Diese fünf Tipps sollten Sie kennen

Umzugsunternehmen vergleichen

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Viele weitere Tipps zum Umziehen, Entrümpeln, zur Wohnungsübergabe sowie diverse Checklisten zum Thema Umzug finden Sie im Bereich Umziehen auf homegate.ch.

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Wir wünschen Ihnen einen erfolgreichen Umzug!

homegate.ch-Umzugsreport 2017

Schweizer ziehen häufiger um

Trotz höherer Leerwohnungsziffer und sinkender Zuwanderung bewegt sich die Umzugsquote weiterhin auf hohem Niveau. Der Grund dafür ist hausgemacht: Die Umzüge inländischer Haushalte nehmen leicht zu.

Von August 2016 bis Juli 2017 sind knapp 400‘000 Haushalte innerhalb der Schweiz umgezogen. Dies zeigt eine Analyse der bei der Schweizerischen Post eingegangenen Nachsendeaufträge. Im Vergleich zum letzten Umzugsreport aus dem Jahr 2014 steigen die Wohnungswechsel um 6%. Gleichzeitig nehmen die Zuzüge aus dem Ausland deutlich ab. Mit 10.5% bewegt sich die Umzugsquote 2017 schweizweit auf demselben Niveau wie vor drei Jahren (2014: 10.6%). Der aktuelle homegate.ch-Umzugsreport zeigt regionale Unterschiede auf und beleuchtet die Hintergründe der laufenden Entwicklungen.

Kanton Zürich mit der höchsten Umzugsquote

Mit einer Umzugsquote von 12.6% hat der Kanton Zürich den liquidesten Wohnungsmarkt, dicht gefolgt von den Kantonen Basel-Stadt und Zug. Obwohl sich die drei Kantone hinsichtlich der hohen Umzugsquote auf den ersten Blick sehr ähneln, zeigt die Analyse der einzelnen Komponenten deutliche Unterschiede in deren Zusammensetzung und Ursachen. «Im Kanton Zürich dürfte der attraktive Arbeitsmarkt einer der Haupttreiber für die rege Umzugstätigkeit sein. Mit seiner wirtschaftlichen Bedeutung ist er absolut gesehen nach wie vor das grösste Einfallstor für Zuwanderer» erläutert Peter Meier, Leiter Immobilienresearch der Zürcher Kantonalbank.

Quelle: Pressemitteilung homegate.ch 13.09.2017

Weitere Informationen: Umzugsquoten und Leerwohnungsziffern in der Schweiz

Online Home Market Analysis (OHMA) September 2017

Anhaltende Entspannung auf dem Eigentumswohnungsmarkt

Eigentumswohnungen werden in der Schweiz im Vergleich zum Vorjahr weniger nachgefragt. Dies geht aus der Online Home Market Analysis (OHMA) von homegate.ch in Zusammenarbeit mit dem Swiss Real Estate Institute der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich hervor. Vertiefte Analysen einzelner Regionen und Städte zeigen jedoch starke regionale Unterschiede des Angebotes, der Nachfrage und des Preisniveaus.

In der ganzen Schweiz sind in der Berichtsperiode vom 1. Juli 2016 bis zum 30. Juni 2017 rund 67’600 Eigentumswohnungen auf Internetplattformen angeboten worden. Damit ist das Angebot gegenüber dem Vorjahr um rund drei Prozent gestiegen. Die durchschnittliche Insertionsdauer einer Eigentumswohnung stieg um elf Tage auf 103 Insertionstage an. Die überproportionale Zunahme der Insertionszeit (+12 %) deutet auf eine abnehmende Nachfrage nach Eigentumswohnungen hin.

Online Home Market Analysis OHMA September 2017

 

Region Zürich

Leichter Nachfragerückgang in der Region Zürich: Die Insertionsdauer von Eigentumswohnungen ist im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr um 2 Tage auf 74 Insertionstage gestiegen, obwohl das Angebot um 10% zurückgegangen ist.

Die Region Zürich zeichnet sich durch die kürzesten Insertionszeiten aller untersuchten Regionen aus. Die durchschnittliche Insertionsdauer von Eigentumswohnungen stieg von 72 auf 74 Insertionstage leicht an. Gleichzeitig wurden in der Berichtsperiode weniger Objekte als in der Vorperiode auf Onlineplattformen angeboten. Die Anzahl ausgeschriebener Eigentumswohnungen ist um 10% von 4’933 auf 4’435 gesunken. Die Verlängerung der Insertionszeit bei einer kleineren Angebotsmenge weist auf einen leichten Rückgang der Nachfrage nach Eigentumswohnungen in der Region Zürich hin.

Stadt Zürich

In der Stadt Zürich hat sich bei einer Abnahme der Anzahl Inserate um 20% die Insertionsdauer von Eigentumswohnungen gegenüber der Vorperiode um 9 Tage auf 66 Insertionstage verlängert. In der Stadt Zürich verlängerte sich die durchschnittliche Insertionsdauer von Eigentumswohnungen um 9 Tage deutlich auf 66 Tage. Im Vergleich zu den Miet- und Einfamilienhausmärkten, in denen sie die kürzesten Insertionszeiten aufweist, bewegt sich Zürich im Eigentumswohnungsmarkt im Städtevergleich im Mittelfeld: In Bern (47 Tage), Basel (54 Tage) und Lausanne (58 Tage) müssen Eigentumswohnungen deutlich kürzer inseriert werden, um einen Abnehmer zu finden. Diese Verkürzung der Insertionszeit fand trotz eines deutlichen Rückgangs des Angebotes um 20% statt: Die Anzahl inserierter Wohnungen verringerte sich von 713 auf 570 Objekte. Somit lässt sich auf einen deutlichen Rückgang der Nachfrage nach Eigentumswohnungen in der Stadt Zürich schliessen.

Insertionsdauer nach Periode OHMA

Weitere Grafiken sowie vertiefte Zahlen zur Region & Stadt Zürich

Quelle: Pressemitteilung homegate.ch 27.09.2017

Alles rund um die OHMA Studie inkl. vergangene Analysen finden Sie hier auf homegate.ch: Online Home Market Analysis (OHMA)

Grillspass – Was zu beachten ist

Die Grillsaison hat begonnen, ab ins Freie! Nicht immer sind die eigenen Nachbarn glücklich darüber, wenn nebenan grilliert wird. Wir verraten Ihnen, was erlaubt ist und wie Sie Knatschereien mit den Nachbarn vermeiden.

Mietvertrag und Hausordnung

Im Mietrecht gibt es keinerlei „grillspezifische“ Regelungen. Aber Vermieter können das Grillieren im Mietvertrag und in der Hausordnung einschränken. Wir empfehlen nachzuschauen, ob das der Fall ist. Wenn nichts steht, ist das Grillieren auf Balkon, Terrasse oder im Garten grundsätzlich erlaubt. Das ist nun allerdings kein Freipass, seine Nachbarn beliebig einzuräuchern. Denn Mieter haben eine Rücksichtspflicht. Das gilt auch fürs Grillieren. Wer dagegen verstösst, muss damit rechnen, dass der Vermieter gegen übermässige Rauch- und Geruchsbelästigung einschreitet. Denn wenn sich andere Mieter beschweren, muss die Verwaltung reagieren. Tut sie es nicht, können Mieter sogar Druck auf die Verwaltung ausüben.

Neben etwaigen Regelungen im Mietvertrag gilt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme, wobei diese keine Einbahnstrasse ist. Denn es geht einerseits nicht an, dass man die lieben Nachbarn ständig «zuqualmt». Aber andererseits ist das Grillieren ja meist erlaubt, weshalb es von Mit-Mietern eben auch hingenommen werden muss, solange es keine wirklich störenden Nebeneffekte wie starker Qualm oder aufdringliche Gerüche mit sich bringt. Hier empfiehlt der Grillspass-Knigge deshalb allen Grill-Fans, Häufigkeit und Dauer ihres Lieblings-Hobbys im Interesse der Nachbarn nicht zu übertreiben, während Grill-Gegner eine gewisse Grosszügigkeit an den Tag legen sollten. Bei häufigem Grillieren sollte man darauf achten, Nachbarn so wenig wie möglich zu stören. Denn wenn z.B. über ein offenes Fenster starker Qualm in die Nachbarwohnung dringt, fühlen sich die Bewohner zu Recht belästigt. Stichwort «Rücksicht»

Ob sich beim Grillieren mehr oder weniger Rauch entwickelt, hat mit Grill und den Kochkünsten des Grillkoches zu tun. Grillieren ist Lebensfreude pur, aber auch ein Hobby, das viel Rücksicht verlangt. Bild © www.deavita.com (CC BY-ND 3.0)

 Bild © www.deavita.com (CC BY-ND 3.0)

 

Tipps für rauchfreies Grillieren beherzigen

Ein noch friedlicherer Grillsommer steht gemäss Grillspass-Knigge bevor, wenn Grillköche folgende Ratschläge beherzigen:

  • Gehen Sie sparsam mit Kohle und Anzündern um
  • Verbrennen Sie NIE behandeltes oder frisches Holz
  • Verfeuern Sie keine Hausabfälle
  • Lassen Sie möglichst wenig Fett und Marinade in die Glut tropfen
  • Grillieren Sie Fleisch am besten in einer Alufolie
  • Reinigen Sie den Grill nach jeder Benutzung gründlich, sonst sorgen alte Grillgut-Reste beim nächsten Grillieren für Rauchentwicklung.

Nachtruhe respektieren oder Nachbarn informieren

 Die gesetzliche Nachtruhe muss egal unter welchen Umständen, eingehalten werden. Die Nachtruhe kann zwar von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich geregelt sein, dauert aber im Allgemeinen von 22 Uhr bis 6 Uhr morgens. Wenn die Grillparty bis nach 22 Uhr dauert, wird empfohlen, die Nachbarn frühzeitig einzubinden. Informieren Sie sie über den Zeitpunkt der Party und darüber, dass es etwas lauter werden könnte. Geben Sie den Hinweis, dass man Sie jederzeit (z.B. per Handy) informieren kann, wenn der Lärmpegel zu laut ist. Im Idealfall laden Sie die Nachbarn einfach mit zur Grillparty ein.

Mit gegenseitigem Respekt und etwas Toleranz von allen Seiten geht’s beim sommerlichen Grillieren auch ohne Streit. Bild © www.deavita.com (CC BY-ND 3.0)

Falls Sie kein Grillier-Fan sind und sich durch das häufige Grillieren Ihres Nachbarn eher gestört fühlen, suchen Sie laut am besten das Gespräch mit ihm. Erklären Sie möglichst ruhig, was Sie stört und suchen Sie nach Lösungen, indem auch Sie sich kompromissbereit geben. Meist müssen beide Seiten etwas nachgeben und einander entgegenkommen. Wenn das nichts bringt, halten Sie am besten schriftlich fest, was wann genau passiert ist und melden sich beim Vermieter. Dieser kann nur handeln, wenn er möglichst konkrete Anhaltspunkte hat. Bitten Sie den Vermieter möglichst sachlich, dafür zu sorgen, dass die Störungen durch den Nachbarn aufhören.