Online Home Market Analysis (OHMA): Nachfrageboom nach Einfamilienhäusern ist nicht zu bremsen

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern befindet sich aktuell auf einem Höchststand. Mit über 34’000 ausgeschriebenen Einfamilienhäusern sind knapp 6’000 Objekte mehr verfügbar als noch im Jahr 2015 (+17%). Gleichzeitig ist die durchschnittlich Insertionszeit auf Schweizer Online-Immobilienportalen trotz des höheren Angebotes auf 81 Tage gesunken (2016: 104 Tage), was die enorm hohe Nachfrage erklärt. In der Region Zürich gehen die Häuser am schnellsten weg (nach 48 Tagen), während die Einfamilienhäuser in den Regionen Waadt/Wallis (90 Tage) und Tessin (92 Tage) fast doppelt so lange inseriert werden müssen. Dies zeigt die Online Home Market Analysis (OHMA) von homegate.ch in Zusammenarbeit mit dem Swiss Real Estate Institute der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich.

  • Deutliche Abnahme der Insertionszeiten in sieben von acht Regionen
    Die durchschnittlichen Insertionszeiten der ausgeschriebenen Einfamilienhäuser waren in fast allen Regionen in der Berichtsperiode mit 81 Tagen teilweise deutlich tiefer als im Vorjahr. Einzig in der Ostschweiz verlängerte sich die Insertionszeit geringfügig.
  • Zunahme der Anzahl inserierter Einfamilienhäuser mit Ausnahme der Region Genf
    In annähernd allen Gebieten der Schweiz wurde eine markante Zunahme (+10%) der angebotenen Einfamilienhäuser registriert. Lediglich in der Region Genf war die Zahl erneut deutlich rückläufig.
  • In fünf von acht Regionen stockt der Absatz von Luxusobjekten
    Im obersten Preissegment, über CHF 2.5 Mio., wurden in fünf Grossregionen teilweise markant längere Insertionszeiten registriert. In der Innerschweiz, Genf und Nordwestschweiz hingegen verkürzten sich die Insertionszeiten in dieser Kategorie.
  • Markante Unterschiede der Angebotspreise je nach Region
    Am teuersten wurden die Einfamilienhäuser mit Preisen von CHF 10’300 pro Quadratmeter Wohnfläche in der Region Genf angeboten. In den zwei preiswertesten Gebieten Ostschweiz und Espace Mittelland wurde pro Quadratmeter mit CHF 5’600 nur rund die Hälfte gefordert.

Gründe für den Boom von Einfamilienhäusern

Nach dem Erreichen eines Höchststandes der durchschnittlichen Insertionszeit von 104 Tagen im Jahr 2016 reduzierte sich 2018 die Insertionszeit auf 81 Tage (kumulierter Rückgang seit 2016: -22%), was in Kombination mit dem höheren Angebot die anhaltend steigende Nachfrage nach Einfamilienhäusern dokumentiert. Die Nachfrage scheint trotz einer merklich gestiegenenWohneigentumsquote (auf knapp 40%), der 2014 eingeführten deutlichen Verschärfung der Regulierungenzur Hypothekarfinanzierung sowie rekordhohen Eigenheimpreisen nicht zu bremsen. Prof. Dr. Ilg vom Swiss Real Estate Institute der HWZ Hochschule für Wirtschaft sieht drei Gründe für diese erstaunliche Entwicklung: «Erstens fiel 2018 das gesamtwirtschaftliche reale Wachstum mit 2.5% so hoch aus wie seit acht Jahren nicht mehr. Zweitens haben sich die Befürchtungen, dass die Zeit der Negativzinsen bald zu Ende geht, verflüchtigt. Die ausserordentlich tiefen Hypothekarzinsen bleiben noch länger bestehen. Drittens ist Sparen aufgrund der tiefen Zinsen nach wie vor uninteressant.»

Einfamilienhäuser in Zürich und Nordwestschweiz finden am schnellsten einen Käufer

Mit durchschnittlich nur 48 Insertionstagen liessen sich 2018 Einfamilienhäuser in der Region Zürich am schnellsten verkaufen, wobei der Rückgang der Insertionszeit um fünf Tage im Vergleich zur Vorperiode bescheiden ausfiel. Platz zwei erreichte mit 64 Insertionstagen die Nordwestschweiz. Am anderen Ende der Skala lag das Tessin, allerdings mit deutlich verkürzten Insertionszeiten von 92 Tagen im Vergleich zu 123 im Vorjahr. Stark reduziert haben sich auch die Ausschreibungszeiten  in der Innerschweiz (-24 Tage). Als einzige Region zeigte die Ostschweiz eine Zunahme der Insertionszeit um drei auf 67 Tage, wobei dieser Wert weiterhin deutlich unter dem Schweizer Durchschnitt von 81 Tagen lag.

Zeitgleich mit der Reduktion der Insertionszeit stieg, mit Ausnahme der Region Genf, das Angebot an Einfamilienhäusern stark an. Besonders kräftig nahm die Anzahl inserierter Einfamilienhäuser im Tessin zu, gefolgt von der Nordwestschweiz und Zürich.

Die gleichzeitige Betrachtung der veränderten Insertionszeiten und der Zahl inserierter Objekte lässt Rückschlüsse auf die Nachfrageänderung nach Einfamilienhäusern zu: Alle untersuchten Regionen liegen im Dreieck der zunehmenden Nachfrage, mit Ausnahme der Region Ostschweiz (siehe Abbildung oben).

Steigendes Preisniveau, aber weiterhin starke regionale Preisunterschiede

Die mit Abstand höchsten durchschnittlichen Preise für Einfamilienhäuser wurden erneut in der Region Genf verlangt. In den suburbanen Gemeinden dieser Region wurde ein Quadratmeter Wohnfläche im Durchschnitt für CHF 10’300 angeboten (2017: CHF 10’200). Gut die Hälfte, rund CHF 5’600, kostete der Quadratmeter im Berichtsjahr in den Agglomerationsgürteln in den Städten der beiden preiswertesten Regionen, Espace Mittelland und Ostschweiz. Im Mittelfeld befinden sich die Regionen Nordwestschweiz (2018: CHF 6’600 pro Quadratmeter Wohnfläche; 2017: CHF 6’400) und Waadt/Wallis (2018: CHF 7’500 pro Quadratmeter Wohnfläche; 2017: CHF 7’200).

Wohnungsbewerbung – 10 Tipps zum Erfolg

Bewerbungsschreiben Wohnung: Viele Mietwohnungen sind heiss begehrt. Erfolg bei der Wohnungsbewerbung hat, wer schnell ist, sympathisch wirkt und durch überzeugende Unterlagen punktet. Unsere Tipps helfen.

Die Zeiten, in denen es bei der Wohnungssuche genügte, «jemanden» zu kennen, sind vorbei. Heute geht es um Fakten, aber auch um Persönlichkeit, wenn man den Zuschlag für die heiss umkämpfte Traumwohnung bekommen will.

1. Erste Kontaktaufnahme: Halten Sie sich an die Regeln

Halten Sie sich bei einer Wohnungsbewerbung unbedingt an die gewünschte Art der Kontaktnahme. Rufen Sie nicht an, wenn der erste Kontakt ausdrücklich per Mail verlangt wird. Ist jedoch eine Telefonnummer vorhanden, versuchen Sie, möglichst rasch einen Termin zu ergattern. Finden Sie heraus, was dem Vermieter oder der Verwaltung wichtig ist (z.B. ruhiger Mieter). Dann können Sie bei der Besichtigung darlegen, weshalb Sie die richtige Wahl sind.

2. Besichtigungstermin: Machen Sie einen guten Eindruck

Seien Sie bei Besichtigungsterminen pünktlich, machen Sie einen seriösen, gepflegten und korrekten Eindruck. Bereiten Sie sich vor, indem Sie die Unterlagen für die Wohnungsbewerbung gleich mitnehmen. Zeigen Sie Interesse, aber äussern Sie nicht allzu viel Kritik am Mietobjekt und seien Sie nicht aufdringlich.

3. Wohnungsbewerbung: Überzeugen Sie mit vollständigen Unterlagen

Reichen Sie die verlangten Bewerbungsunterlagen inklusive Bewerbungsschreiben für die Wohnung vollständig und vor allem so schnell wie möglich ein oder übergeben Sie sie beim Besichtigungstermin. Viele Verwaltungen berücksichtigen gleichwertige Bewerber in der Reihenfolge des Eingangs. Verlangt werden in der Regel: Bewerbungsformular des Vermieters oder der Verwaltung sowie das Original eines aktuellen Betreibungsregisterauszugs. Empfehlenswert sind zudem ein persönliches Begleitschreiben mit Foto und Referenzen sowie allenfalls Arbeitsvertrag oder Lohnausweis. Für Ausländer könnte hilfreich sein, wenn sie ihre Aufenthaltsbewilligung beilegen. Wer seine Traumwohnung via Homegate findet, kann sein Bewerbungsdossier samt Betreibungsauskunft auch online bei Homegate zusammenstellen.

4. Anmeldeformular: Verwenden Sie das richtige

Anmeldeformulare werden bei der Besichtigung mitgegeben oder sind beim Wohnungs-Vermieter erhältlich. Da jede Verwaltung eigene Formulare hat, sollten Sie zwingend diese verwenden. Falls keine zur Verfügung stehen, finden Sie im Netz genügend Muster-Beispiele. Füllen Sie das Anmeldeformular sauber, klar und vollständig aus. Am besten machen Sie sich vor dem Ausfüllen einige Kopien, um bei Fehlern neu beginnen zu können. Bei an sich unerlaubten Fragen bleibt es Ihnen überlassen, ob Sie diese beantworten. Lassen Sie sich aber nicht dazu hinreissen, falsche Angaben zu machen.

5. Betreibungsregisterauszug: Immer beilegen

Legen Sie der Wohnungsbewerbung selbst dann einen Betreibungsregisterauszug bei, wenn dies nicht ausdrücklich verlangt wird. Sie erhalten ihn beim Betreibungsamt des Wohnortes. Sollten Sie schon betrieben worden sein, muss dies nicht von vornherein eine Absage bedeuten. Mitunter können sich Betreibungen unverschuldet ergeben (z.B. durch Krankheit oder Unfall). Erklären Sie dem Vermieter die Umstände.

6. Referenzen: Ein Must

Geben Sie unbedingt Referenzen an (z.B. aktueller Vermieter oder Arbeitgeber). Vielleicht sind diese sogar bereit, in einem kurzen Empfehlungsschreiben zu bezeugen, dass Sie zuverlässig, unkompliziert und rücksichtsvoll sind. Übertreiben Sie es aber nicht. Denn der künftige Vermieter hat weder Lust noch Zeit, sich bei einer Wohnungsbewerbung durch eine ganze «Informations-Flut» zu kämpfen. Apropos Referenzen: Vergessen Sie nicht, die Referenzpersonen vorher um Erlaubnis zu bitten.

7. Begleitschreiben: «Verkauft» Sie als Person

Das max. einseitige Begleitschreiben für die Wohnungsbewerbung sollte freundlich, kurz, bündig und mit vorteilhaftem Foto versehen sein. Eigentlich ist es, als würden Sie sich um eine Stelle bewerben: Stellen Sie sich vor (Personalien, Beruf, Arbeitsstelle, aktuelle Wohnadresse), erklären Sie, warum Sie eine Wohnung suchen und weshalb die ausgeschriebene besonders ideal wäre. Vermeiden Sie Rechtschreibfehler und bleiben Sie sachlich.

8. Nachhaken ja – aber nicht übertreiben

Um nach der Besichtigung in Erinnerung zu bleiben, empfiehlt sich bei einer Wohnungsbewerbung ein diskretes Nachhaken. Wenn die Mietersuche via Vormieter oder Vermieter lief, schreiben Sie am Abend des Besichtigungstermins eine kurze Mail und erklären noch einmal, was Ihnen an der Wohnung gut gefällt, was für Sie als Mieter spricht und wie sehr sich über eine positive Antwort freuen würden. Bei Verwaltungen wird meist eine Frist angegeben, bis wann der Entscheid gefällt wird. Ist das der Fall, sollten Sie sich erst nach Ablauf dieser Frist mit der Verwaltung in Verbindung setzen. Andernfalls können Sie am Tag nach dem Besichtigungstermin bei der Verwaltung vorbeigehen, Ihr Interesse bekunden und der Hoffnung Ausdruck verleihen, dass man sich für Sie entscheidet.

9. Vermeiden Sie Fettnäpfchen: Die Dont’s im Überblick

Bewerben Sie sich nur für Wohnungen, die Sie sich leisten können. Mäkeln Sie vor allem bei günstigen Wohnungen nicht an allem herum und stellen Sie keine unverhältnismässigen Forderungen. Sagen Sie vereinbarte Termine, die Sie nicht einhalten können, rechtzeitig ab. «Drohen» Sie bei einer Wohnungsbewerbung nicht mit Ihren Kontakten nach dem Motto: Ich kenne Ihren Geschäftsführer. Falls Sie über einen solchen Kontakt verfügen, können Sie die entsprechende Person als Referenz angeben. Machen Sie Vermietern oder Verwaltungs-Gesellschaften keine «Geschenke». Das könnte als Bestechungsversuch ausgelegt werden.

10. Seien Sie immer erreichbar

Stellen Sie sicher, dass Sie unter der angegebenen Anschrift, Telefonnummer oder Mail-Adresse immer erreichbar sind. Ein Vermieter oder eine Verwaltung werden sich nicht die Mühe machen, Ihnen als möglichen Mieter nachzuspringen, wenn Sie andere potenzielle Mieter erreichen können.

Weitere Tipps zum Umziehen

Quelle: homegate.ch

Text von Gabi Hophan

Was tun, wenn die Mietkaution einbehalten wird

Sie sind umgezogen und haben die Mietkaution für Ihre neue Wohnung bereits bezahlt? Die alte Kaution haben Sie aber immer noch nicht zurückbekommen und nun herrscht gähnende Leere auf Ihrem Konto? Hier erfahren Sie, wie Sie Ihr Geld zurückbekommen.

Mietkaution: Wofür eigentlich?

Die Mietkaution, auch Mietzinsdepot genannt, dient dem Vermieter als Sicherheit für offene Forderungen wie Mietzins, Nebenkosten oder durch den Mieter verursachte Schäden an der Wohnung. Wird der Mieter plötzlich zahlungsunfähig, kann der Vermieter auf die vom Mieter hinterlegte Kaution zurückgreifen. Die Höhe der Mietkaution wird vom Vermieter festgelegt – sie darf maximal drei Bruttomonatsmietzinsen betragen. Bei einer Miete von CHF 2000.- bedeutet dies ein Mietzinsdepot von maximal CHF 6000.-.
Sobald der Vermieter die Kaution erhalten hat, muss er diese bei einer Bank auf einem Sperrkonto im Namen der Mieterschaft hinterlegen und dem Mieter sowohl die Bank- als auch die Kontodaten bekanntgeben. Sollte Ihr Vermieter dies nicht getan haben, können Sie die Kontoangaben von ihm verlangen und das Geld selbst auf das Sperrkonto überweisen. Somit sind Sie sicher, dass Ihr Geld korrekt hinterlegt ist und verzinst wird.

So kriegen Sie Ihre Mietkaution zurück

Sind keine Kosten wie Mietschulden, Nebenkosten oder Mieterschäden offen, wird Ihnen der Vermieter die Mietkaution normalerweise innert 30 Tagen nach Vertragsende auszahlen. Eine Möglichkeit, dies selbst in die Wege zu leiten, ist, auf dem Rückgabeprotokoll zu vermerken, dass Ihr Vermieter sich mit der Rückgabe des Mietzinsdepots einverstanden erklärt.

Sollten Sie Ihre Mietkaution dennoch nicht zurückerhalten, haben Sie folgende Optionen:

• Senden Sie Ihrem Vermieter einen eingeschriebenen Brief und bitten Sie ihn innerhalb einer von Ihnen gesetzten Frist, Ihnen schriftlich zu begründen, warum er die Mietkaution noch nicht freigegeben hat.
• Wenden Sie sich an eine Schlichtungsbehörde, falls auch dies nicht zur Auszahlung Ihrer Mietkaution führt.
• Vorausgesetzt Sie sind nicht auf die Mietkaution angewiesen, können Sie nach einem Jahr zur Bank gehen. Diese muss Ihnen nun die Mietkaution inklusive Zinsen auszahlen, dabei brauchen Sie keine Zustimmung Ihres Vermieters – sofern Ihr Vermieter zuvor keine rechtlichen Schritte eingeleitet hat.

Wann darf das Mietzinsdepot einbehalten werden?

Sollten Sie Ihrem ehemaligen Vermieter noch Mietzinsen oder Nebenkosten schulden oder haben Sie Schäden in der Wohnung verursacht, so kann er das Mietzinsdepot einbehalten. Sind die Schäden jedoch repariert und die Handwerker bezahlt, dürfen Sie sowohl eine Schlussabrechnung als auch die Freigabe des verbleibenden Betrags der Kaution erwarten, und zwar innerhalb einer Frist von drei Monaten. Sollten Sie Zweifel an der Abrechnung haben, steht Ihnen die Einsicht in die Rechnungen zu.

Alternative zum Mietzinsdepot: Die Mietkautionsversicherung

Sie können nicht auf die Rückzahlung Ihres Vermieters warten oder möchten das Depot gerne für andere Zwecke verwenden? Dann besteht die Möglichkeit eine Mietkautionsversicherung abzuschliessen.

Vorteile der Mietkautionsversicherung:

• Der Versicherer streckt Ihnen Geld für allfällige Mieterschäden und Mietzinsausstände bis maximal zur versicherten Kautionssumme vor.
• Dafür wird Ihnen meist eine pauschale Beitrittsprämie sowie eine Jahresprämie berechnet, die ungefähr 5 % der Mietkaution ausmacht.
• Sie müssen einen vergleichsweise kleinen Betrag pro Zahlung aufbringen.

Nachteile der Mietkautionsversicherung:

• Sie müssen bei Ihrem Vermieter abklären, ob er diese Form des Mietzinsdepots akzeptiert.
• Im Gegensatz zur Haftpflichtversicherung kommt die Kautionsversicherung nicht für die von Ihnen verursachten Schäden auf, sondern schiesst Ihnen das Geld nur vor.
• Sie erhalten am Ende des Mietverhältnisses kein Geld zurück.

Daher empfiehlt es sich, ein Privatdarlehen von Familie oder Freunden aufzunehmen, das Sie auf einem Sperrkonto hinterlegen und in kleinen Raten, bestenfalls ohne allfällige Zinsen, zurückzahlen können.

Text von Nadine Ellis

 

Mehr zum Thema auf homegate.ch

Wie sichere ich in der Winterzeit mein Haus vor Einbrechern?

Mit Beginn des Winters sind die Tage kürzer und es ist länger dunkel. Ideale Bedingungen also für Langfinger, sich unbemerkt Zutritt zu fremden Wohnungen zu verschaffen. Wie Sie sich in der Winterzeit vor Einbrechern schützen können, erfahren Sie in diesem Artikel.

Im Winter haben Einbrecher Hochsaison

Vor allem in den dunklen Wintermonaten ist es wichtig, sich bestmöglichtst gegen Einbrecher zu schützen, denn in dieser Zeit sind Einbrecher besonders aktiv.
Für Einbrecher ist es aufgrund der frühen Dunkelheit besonders leicht, anhand des eingeschalteten Lichtes zu erkennen, ob die Wohnungs- oder Hausbesitzer zu Hause sind oder nicht. Zusätzlich lassen sich Diebe in der Dunkelheit schlechter von Passanten oder Nachbarn entdecken – diese sind übrigens die größte Sorge von Langfingern.

Im Winter haben Einbrecher Hochsaison Quelle: Westdeutsche Zeitung

Vorkehrungen gegen Einbrecher treffen

Effektiver Schutz vor Einbrechern beginnt nicht erst bei einem ausgeklügelten Alarmsystem, sondern bereits bei einfachen Vorkehrungen, die sich leicht von jedem Haus- oder Wohnungsbesitzer treffen lassen.

Tipp 1: Licht einschalten

Entgegen der landläufigen Meinung schlagen Einbrecher eher selten in den Nachtstunden, sondern vielmehr nachmittags und abends zu. Mehr als 20 Prozent der Einbrüche werden zwischen 18 und 20 Uhr begangen. Mehr als die Hälfte der registrierten Einbrüche erfolgt zwischen 16 und 22 Uhr. Aus diesem Grund sollten Sie Teile des Hauses beleuchten, beispielsweise mithilfe von Tisch- oder Stehlampen, die über Zeitschaltuhren verfügen. Bereits durch einen hellen Eingangsbereich schrecken Sie viele Diebe ab.
Und keine Sorge: In Zeiten von LED-Lampen fallen für die Beleuchtung in Abwesenheit keine horrenden Stromkosten an.

Tipp 2: Terrassentüren und Fenster sind eine Gefahrenquelle

Fenster sowie Terrassen- und Balkontüren sind beliebte Zugangsmöglichkeiten für Einbrecher. So erfolgen laut Polizeistatistiken 80 Prozent der Einbrüche in Ein- und etwa die Hälfte in Mehrfamilienhäusern durch diese „Schwachstellen“ einer Immobilie. Vor allem auf den Gebäuderückseiten sorgen Türen oder Fenster, die von Hecken und Sträuchern verdeckt sind, für eine erhöhte Einbruchgefahr.
Daher sollten Sie die Fenster immer schließen, wenn Sie die Wohnung oder das Haus verlassen – selbst wenn Sie nur kurz einkaufen oder andere Besorgungen erledigen möchten. Auch ein gekipptes Fenster ist für einen Einbrecher leichter zu öffnen als ein geschlossenes.

Die meisten Diebe verschaffen sich übrigens Zutritt zu einer Wohnung nicht durch eine eingeschlagene Fensterscheibe, sondern indem sie den Fensterrahmen an der Scharnier- oder Schlossseite aushebeln. Etwa 75 Prozent aller Einbrüche werden auf diese Art und Weise durchgeführt. Selbst bei Terrassen-, Balkon- oder Eingangstüren reicht für den unbefugten Zutritt zum Teil ein großer Schraubenzieher.

Tipp 3: Einbrechern keine Steighilfen bieten

Schließen Sie zusätzlich alle Steig- und Kletterhilfen, wie Leitern, Gartenmöbel oder Mülltonnen in einem Gartenhaus oder in der Garage ein. Hierdurch erschweren Sie es Langfingern, in höhere Stockwerke einzudringen.

Tipp 4: Zeigen Sie Anwesenheit

Durch tagsüber heruntergelassene Rollläden signalisieren Sie Dieben Ihre Abwesenheit. Machen Sie es Einbrechern also nicht unnötig einfach und achten Sie darauf, zumindest tagsüber die Rollläden oben zu lassen.

Zusammenfassung:

• Rollläden tagsüber oben lassen
• Für Lichtquellen in den Abendstunden sorgen
• Fenster bei Abwesenheit geschlossen halten (auch nicht in Kippstellung lassen)
• Steighilfen vermeiden

Mehr dazu

Quelle: homegate.ch

Stockwerkeigentum: Augen auf beim Kauf!

Für die meisten Leute ist der Kauf von Stockwerkeigentum bzw. einer Eigentumswohnung wohl eine Entscheidung von grösserer Tragweite im Leben. Trotzdem lässt man sich manchmal allein von der schönen Lage an einem Sonnenhang blenden. Oder es ist der stilvolle Innenausbau, der den Ausschlag gibt. Mit unseren «Do’s and Don’ts» liefern wir Ihnen Tipps aus der Praxis.

Der Kauf von Stockwerkeigentum ist höchst populär. Wenn Privatpersonen heute eine Wohnung in einem Neubau kaufen, leisten sie meist schon lange vor Baubeginn erste Anzahlungen. Zudem unterzeichnen sie im Vorfeld einen verbindlichen Kaufvertrag. Welche Risiken damit verbunden sind, zeigt exemplarisch der Fall von Hannes Sommer (Namen geändert): Nach 12 Monaten intensiver Wohnungssuche hatte er endlich seine Traumwohnung gefunden. Gross und hell, eine hübsche Umgebung und vor allem nahe der S-Bahn-Station, von wo aus er pendelt. Der Verkäufer der geplanten Überbauung warb mit dem Slogan «beste Qualität zu fairen Preisen». So war man sich bald handelseinig.

Die Falle im Juristendeutsch

Einen brisanten Punkt im Vertrag hatte Hannes Sommer allerdings übersehen: Im «klein Gedruckten» unter «Mängelrechte und Garantien» heisst es, dass der Verkäufer bzw. Generalunternehmer sämtliche Garantieansprüche «an die Käufer bzw. an die Stockwerkeigentümergemeinschaft abtritt». Für Nicht-Juristen tönt das völlig unbedenklich, ja sogar positiv. Immerhin erhalten sie ja gewisse Rechte und Garantieansprüche.

Tatsache ist aber: Juristisch interpretiert, heisst eine solche Klausel nichts anderes, als dass der Generalunternehmer selbst für Mängel am Bau nicht geradestehen will. Wenn nun irgendetwas am Bau mangelhaft ist – was sich kaum je vermeiden lässt – müssen sich die Käufer selbst mit dem Problem herumschlagen: Sie müssen herausfinden, wer die Verantwortung trägt und wer den Mangel in Ordnung zu bringen hat. In diesem Spiel um Zuständigkeiten haben aber private Käufer von Stockwerkeigentum meist schlechte Karten. Ohne sauberen Vertrag mit klarer Verantwortung des Unternehmers können sie oft wenig ausrichten.

Der Vertrag

Eine gute Portion Blauäugigkeit wie im Fall von Hannes Sommer ist keineswegs selten. Neun von zehn Käufern würden den Vertrag mehr oder weniger unbesehen unterschreiben, warnt Dominik Romang. Er ist Rechtsanwalt in Zürich und Präsident des Schweizer Stockwerkeigentümerverbandes. In der Praxis kommt es vor, dass der folgenreiche Entscheid für eine Wohnung unter Zeitdruck gefällt werden muss. Manche Verkäufer schieben das Argument vor, sie hätten noch viele andere Interessenten. «Solchen Zeitdruck sollte man nicht akzeptieren», so Dominik Romang. Einem Interessenten sind mindestens 10 bis 14 Tage einzuräumen. So viel braucht es, um alle Pläne und Vertragsdetails zu studieren. Wenn er auch noch die Referenzen der Baufirma überprüft, dauert es vielleicht noch länger.

Natürlich muss nicht immer alles die schlimmstmögliche Wendung nehmen. Doch mehrere Hunderttausend Franken für eine Wohnung zu investieren, ohne sich richtig ins Bild zu setzen, ist schlicht blauäugig. Dominik Romang empfiehlt, sich vor einem Kauf die relevanten Dokumente und Verträge sehr gründlich anzusehen und sich unabhängig beraten zu lassen.

Die Lage

«Lage, Lage, Lage.» Dies ist das Mantra wohl von fast allen Immobilienexperten. Die Lage bestimmt nicht nur die längerfristige Werthaltigkeit und Solidität einer Investition, sie erweist sich auch im Alltag als entscheidender Faktor: Kein Mensch will angesichts überlasteter Verkehrswege stundenlange Pendlerzeiten in Kauf nehmen. Ob auf dem Weg zur Arbeit, zum Einkaufen oder um Freunde zu besuchen, spielt dabei keine Rolle. Achten Sie deshalb auf eine gute Verkehrserschliessung (S-Bahn-Anschluss, öV, privater Verkehr etc.) und auf eine gute Nahversorgung (Läden, Kultur, Freizeit). Genauso zählen kurze Distanzen zu Schulen und Arbeitsplatzangeboten. Überhaupt hat die Lage einen essenziellen Einfluss auf die Wohnzufriedenheit. Diese wiederum hängt mit der Wohnlichkeit des Quartiers und des Umfelds zusammen. Auch Aussicht, Sonne, Ruhe und Immissionen sind massgebliche Lagefaktoren. Denken Sie daran: Stockwerkeigentum ist meist eine Investition auf Dauer!

Das Stockwerkeigentum

Das Stockwerkeigentum ist grundsätzlich anders organisiert als das Zusammenleben in einem Miethaus. Beim Stockwerkeigentum sind die Bewohner gleichzeitig die Eigentümer. Als Stockwerkeigentümer sind Sie Miteigentümer des ganzen Hauses, und Sie haben ein so genanntes Sonderrecht an der eigenen Wohnung. Ausserhalb der Wohnung hat aber vor allem die Gemeinschaft das Sagen. Hier liegt ein häufiger Irrtum: So sprechen viele Leute von «ihrem» Garten oder «ihrem» Parkplatz, de facto haben sie an diesen Bereichen aber nur ein ausschliessliches Benützungsrecht, wie es korrekt heisst. Empfehlung: Befassen Sie sich genauer mit den Spielregeln des Stockwerkeigentums. Lesen Sie die relevanten Dokumente wie Begründungsurkunde, Reglement, Hausordnung etc. sorgfältig durch.

Die Bauqualität

In den Prospekten, bei der Besichtigung einer Musterwohnung oder heute immer mehr mithilfe digitaler Visualisierungen sehen fast alle Wohnungen super aus! Doch was ist dem Käufer von Stockwerkeigentum wirklich versprochen, wenn er Monate später zum ersten Mal seine eigene Wohnung betritt? Schon rein formell ist daran zu erinnern, dass Werbeunterlagen unverbindlich sind. Entscheidend ist letztlich der Vertrag und Baubeschrieb, die als offizielle Dokumente bei der Beurkundung unterzeichnet werden. Vergewissern Sie sich, ob alle Unterlagen, Zusicherungen, Pläne und der Baubeschrieb vollständig und detailliert sind. Wenn Ihnen zum Beispiel im Vertrag bloss vage «Parkett in den Kinderzimmern» oder «Küchenapparate in Schweizer Qualität» versprochen werden, kann man Sie damit ganz schön hängen lassen. Solche Formulierungen sind dermassen vage, dass sie jeder ganz anders auslegt. Besser wäre es, wenn das bestellte Parkett sehr präzis umschrieben ist, inklusive eine Preisangabe pro Quadratmeter Parkett.

Das liebe Geld

Der Erwerb von Stockwerkeigentum hat natürlich auch eine wirtschaftliche Seite. Ist das Angebot marktgerecht oder überteuert? Besteht Gefahr, dass man Ihnen im Nachhinein noch viele Extras und Sonderwünsche separat in Rechnung stellen wird? Halten Sie sich vor Augen, dass in den letzten zwei bis drei Jahren sehr viele Neubauwohnungen hochgezogen worden sind. So ist es gut möglich, dass der eine oder andere Unternehmer die Preise bei einem konjunkturell noch etwas günstigeren Umfeld kalkuliert hat. Jedenfalls ist vom Bodensee bis zum Lac Léman zu hören, dass gerade bei etwas höherwertigen Wohnungen heute öfters ein Verhandlungsspielraum gegeben ist.

Achten Sie auch auf die Einschätzung Ihrer Bank: Um allzu riskante Finanzierungen zu vermeiden, agieren die Geldgeber heute öfters nach dem Prinzip «Vorsicht». Liegt zum Beispiel der Kaufpreis höher als der interne Schätzwert Ihrer Bank, werden Sie heute keine 80-Prozent-Belehnung bekommen. Das heisst, Sie müssen mehr als die sonst üblichen Prozente Eigenkapital einbringen können.

Wichtig sind auch realistische und faire Annahmen bei den Budgets. Setzt der Unternehmer bei der Küche zum Beispiel ein Budget von nur 10’000 oder 15’000 Franken ein, folgt für Sie irgendwann ein böses Erwachen: Eine vollständig ausgestattete, moderne Neubauküche kostet heute wesentlich mehr.

Die grosse Unbekannte: Nebenkosten

In der Praxis tauchen viele Fragen erst später auf. Wer denkt schon im Ernst beim ersten Studium der Verkaufsunterlagen an die späteren Nebenkosten? Trotzdem tun Sie gut daran, sich vorneweg solche Fragen zu stellen. Im Stockwerkeigentum hängen die Betriebs- und Nebenkosten relativ eng mit der Wertquote zusammen: Die laufenden Kosten für Heizung, Serviceabonnemente, Lift, Löhne und Sozialleistunen für Hauswart, Verwalter oder Gärtner werden meist nach einem gewissen Kostenschlüssel verteilt. Dieser wiederum hängt vom Wertanteil der einzelnen Wohnungen am Gebäude ab (Wertquote). In beträchtlichem Umfang schenken meist die Heizkosten ein, die sind aber schwer planbar. Im Einzelnen fallen die Kosten je nach individuellem Verbrauch, je nach Wohnungsgrösse und Art und Weise der Wärmerzeugung höchst unterschiedlich aus.

Damit Sie nicht in die Kostenfalle tappen, sind vor allem bestehende und ältere Gebäude genauer unter die Lupe zu nehmen. Kaufen Sie sich in eine bestehende Stockwerkeigentümergemeinschaft in einem Altbau ein, sollten Sie den baulichen Zustand genauer abklären: Werden in den nächsten Jahren grössere Renovationen und Unterhaltsarbeiten auf Sie zukommen? Fragen Sie, ob im Rahmen eines Erneuerungsfonds Reserven gebildet wurden oder nicht.

Die Don’ts

Überlegen Sie sich, ob Ihnen die gemeinschaftlichen Aspekte einer solchen Wohnform zusagen. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie – ob Sie wollen oder nicht – zugleich Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Überlegen Sie sich also, ob Sie sich gerne mit anderen Menschen auseinandersetzen, oder ob Sie allenfalls grösstmögliche Individualität mehr gewichten.

Vom Wohnungsbesitz abgesehen, sollten Sie daher immer auch die künftigen Nachbarn bzw. die Stockwerkeigentümergemeinschaft auf Herz und Nieren prüfen. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft funktioniert teils ähnlich wie ein Verein. Alle Miteigentümer im Haus können an den Jahresversammlungen teilnehmen, Anträge stellen, bei den Finanzen mitreden, natürlich ihr Stimmrecht bei Abstimmungen wahrnehmen etc. Wenn Sie Mühe haben, sich auch einmal dem Mehrheitswillen von anderen zu beugen, sollten Sie sich für eine andere Wohnform entscheiden.

Machen Sie sich ein Bild davon, wie die Stockwerkeigentümergemeinschaft organisiert ist welche Kultur und welche Umgangsformen auf Sie zukommen könnten. Eine grössere Überbauung mit 100 anderen Stockwerkeigentümern und einer professionellen Verwaltung ist wohl etwas ganz anderes als eine kleine Gemeinschaft – in kleineren Mehrfamilienhäusern ist es möglich, dass vielleicht Nachbar Müller oder Schmid gleich mehrere Wohnungen besitzt, an seinen Feierabenden auch noch die Verwaltung selbst macht etc.

Fazit

Seine Lektion hat inzwischen auch der eingangs erwähnte Stockwerkeigentümer Hannes Sommer gelernt. Heute sagt er: «Viele potentielle Problemfelder sind für Laien ohne Erfahrung nicht erkennbar.» – Holen Sie sich daher wenn nötig Hilfe. Lassen Sie zum Beispiel den Baubeschrieb von einem Experten und den Vertrag von einem Juristen prüfen. Hören Sie sich auch im Bekannten- und Freundeskreis um – schliesslich hat die Zahl der Stockwerkeigentümer in der Schweiz in den letzten Jahren stark zugenommen.

Betreibungsauszug

Bei einer Wohnungsbewerbung werden Sie häufig aufgefordert, einen Betreibungsregisterauszug beizulegen. Der Vermieter möchte mit einer Betreibungsauskunft sicherstellen, dass der potentielle künftige Mieter den vereinbarten Mietzins pünktlich bezahlen kann.

Was ist ein Betreibungsauszug?

Ein Betreibungsauszug gibt Auskunft über die Zahlungsfähigkeit einer Person. Er zeigt auf, ob es in der Vergangenheit zu Betreibungen gekommen ist und ob diese noch hängig oder bereits erledigt sind. Wenn es sogar zu Pfändungen oder Verlustscheinen gekommen ist, ist dies ebenfalls im Betreibungsauszug ersichtlich. 

Wozu braucht es einen Betreibungsauszug?

Bei der Wohnungssuche wird oft ein Auszug aus dem Betreibungsregister verlangt, um das Schuldverhältnis des potentiellen Mieters zu überprüfen. Damit möchte der Vermieter einschätzen, ob der potentielle Mieter in der Lage ist, den Mietzins termingerecht zu bezahlen.

Neben der Wohnungssuche ist oftmals bei den folgenden weiteren Angelegenheiten ein Auszug beizulegen:

• Stellensuche
• Kreditanträge
• Grössere Bestellungen auf Kredit
• Anträge auf Kredit- oder Kundenkarten

Weitere Informationen zum Betreibungsauszug erhalten Sie auf homegate.ch!

So zügelt die Schweiz

15% der in der Schweiz wohnhaften Personen sind in den letzten 18 Monaten umgezogen. Dies zeigt eine von homegate.ch jüngst durchgeführte Umfrage zum Umzugsverhalten in der Schweiz. Interessant dabei ist, dass sich die Umzugsgewohnheiten mit dem Alter verändern. Jüngere Personen ziehen öfter um, vermehrt weiter weg und wohnen häufiger in Mietimmobilien. Ältere Personen sind etwas sesshafter, bleiben eher am selben Ort und sind, wenn es die finanziellen Verhältnisse zulassen, auch am Immobilienkauf interessiert.

In jungen Jahren wird häufiger umgezogen

15% der Schweizerinnen und Schweizer sind in den letzten eineinhalb Jahren umgezogen. Jüngere Personen zügeln öfter. Mit 31% sind dies über doppelt so viele wie im schweizweiten Durchschnitt. Dabei waren drei Viertel der Umgezogenen in einer Mietimmobilie wohnhaft. Von den 45- bis 59-Jährigen sind 30% (bei den 60- bis 79-Jährigen sogar 40%) aus Wohneigentum ausgezogen, während dieser Anteil bei den jüngeren Personen unter 15% liegt.

Die Mietwohnung ist die am weitesten verbreitete Wohnform und bei jüngeren Personen besonders beliebt (82%). Ab 30 wird der Immobilienkauf zwar zum Thema, es sind aber weniger als 30%, die ein Haus oder eine Wohnung kaufen beziehungsweise selber bauen.

Warum wird gezügelt

Der meist genannte Grund (44%), weshalb die Umzugskisten gepackt werden, ist eine Veränderung der Lebenssituation (z.B. familiäre Gründe) oder berufliche Gründe (18%). Bei den jüngeren Befragten (15- bis 29-Jährigen) ziehen weit mehr, nämlich knapp ein Viertel, aus beruflichen Gründen um. Beim Kauf einer Immobilie sind beim Umzug berufliche Gründe selten ausschlaggebend.

Quelle und weiterführende Informationen: presse.homegate.ch

Vorbezug von Pensionskassengeldern

Schon seit über 20 Jahren gibt es in der Schweiz ein ausgesprochen beliebtes Fördermittel für Wohnträume: den Vorbezug oder die Verpfändung von Guthaben der Pensionskasse (PK). Andere Länder haben ihre populären Bausparinstrumente. Die Schweiz deckt dasselbe mit dieser Form der Wohneigentumsförderung ab. Erstaunlich dabei: Trotz strengerer Vorschriften greifen nach wie vor viele Schweizer zum PK-Geld.

Der Moment für den Erwerb von Wohneigentum scheint immer noch günstig: Die tiefen Zinsen ermöglichen höchst attraktive Finanzierungskonditionen. Die rege Bautätigkeit und ein florierender Handel mit Liegenschaften schaffen attraktive Angebote auf dem Markt. Wenn da bloss nicht die hohen Preise wären: Für Normalverdiener ist es extrem schwierig, sich an einer guten Lage Wohneigentum zu leisten. Schweizer Ökonomen haben genauer nachgerechnet: Aktuell müssen Mieter rund 28 bis 30 Jahresmieten aufbringen, um die von ihnen bewohnte oder eine ähnliche Wohnung kaufen zu können. Auch das Verhältnis von durchschnittlichen Einkommen und mittleren Kaufpreisen hat sich tendenziell verschlechtert.

Pensionskassenbezug: strenge Regeln

Kommt dazu, dass heute für den Erwerb von Wohneigentum strenge Auflagen gelten. Die Banken finanzieren höchstens 80 Prozent, und jeder Schuldner muss aufgrund seiner Finanzen und seines Lohnes nachweisen, dass eine Hypothek finanziell gut tragbar ist. Kein Wunder, dass viele Leute nach wie vor auf eine «Finanzspritze» aus der Pensionskasse setzen. Die Grundlagen dazu sind im Gesetz über die berufliche Vorsorge (BVG) und in der entsprechenden Verordnung des Bundes geregelt (Verordnung über die Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge WEFV).

Vorbezug: Die 10 wichtigsten Punkte

  1. Gesetzlich zulässig ist heute die Verwendung von Geldern der zweiten Säule für selbst genutztes Wohneigentum: Kauf und Bau, Amortisation von Hypotheken, Renovationen und wertvermehrende Investitionen. Auch der Erwerb von Anteilscheinen einer Genossenschaft ist grundsätzlich erlaubt.
  2. Es besteht keine allgemeine Rückzahlungspflicht. Nur in bestimmten Fällen, etwa beim Verkauf des Objekts, muss man die Bezüge aus der Pensionskasse zwingend zurückerstatten. Gleiches gilt, wenn die Immobilie gar nicht selbst bewohnt wird.
  3. Mit dem Bezug werden Steuern fällig, die nicht mit dem Vorsorgegeld bezahlt werden dürfen.
  4. Bezüge sind alle fünf Jahre möglich. Mindestbetrag: 20 000 Franken.
  5. Vorsicht: Eine PK hat bis zu sechs Monate Zeit für die Auszahlung! Unterzeichnen Sie also keinen Kaufvertrag, ohne den ganzen Ablauf mit Ihrer Bank, dem Verkäufer und Ihrer PK genau zu klären.
  6. Die meisten Pensionskassen haben entsprechende Gesuchformulare und Merkblätter. Am besten erkundigen Sie sich im Voraus, welche Fristen bis zur Auszahlung gelten, welche Unterlagen Sie einreichen müssen, welche Vorsorgelücke entsteht et cetera. Die PK kann Ihnen auch aufzeigen, was es für Rentenpläne oder Sparmöglichkeiten gibt – um allfällige Lücken zu schliessen.
  7. Solange vorbezogene Gelder nicht zurückerstattet wurden, sind spätere Einkäufe in die Pensionskasse (die steuerlich abziehbar sind) nicht mehr erlaubt. Schon allein deswegen lohnt sich eine planmässige Rückführung der Gelder.
  8. Ein PK-Vorbezug ist von einiger Tragweite. Bei Ehepaaren braucht es deshalb die schriftliche Einwilligung des Ehepartners (oder des eingetragenen Partners bei eingetragenen Partnerschaften).
  9. Bis Alter 50 darf das gesamte Vorsorgekapital in der zweiten Säule für die Wohneigentumsförderung verwendet werden. Ab Alter 50 ist die Höhe des WEF-Bezugs auf den höheren der beiden folgenden Beträge beschränkt: Das Sparkapital mit Alter 50 oder die Hälfte des zum Zeitpunkt des Bezugs vorhandenen Sparkapitals.
  10. Das Gesetz sieht als Alternative zum Kapitalbezug die Variante Verpfändung vor. Damit fliesst kein Geld aus der Vorsorge ab. Ein Teil wird stattdessen gegenüber der Bank verpfändet (als Sicherheit für ein höheres Darlehen).

Weiterführende Informationen: Pensionskassengeld: 10 wichtige Merkpunkte zu Vorbezügen

Quelle: Jürg Zulliger für homegate.ch

 

Zinsentwicklung in der Schweiz

Mit der interaktiven Infografik können Sie sich die Zinsentwicklung der drei Hypothekarmodelle Festhypothek, variable Hypothek, Libor Hypothek sowie der homegate.ch Online-Hypothek anzeigen lassen. 

Da es bei dem Hypothekarzinssatz ständig zu Veränderungen kommen kann, ist es schwierig, den richtigen Zeitpunkt für einen Immobilienkauf zu evaluieren. Obwohl die Zinsentwicklung in erster Linie von den Entscheidungen der Schweizer Nationalbank abhängen, gibt es noch weitere Faktoren, welche den Zinssatz beeinflussen.

Wie ist die Zinsentwicklung für die einzelnen Hypothekarmodelle?

In erster Linie wird die Zinshöhe von der Nationalbank beeinflusst. Darüber hinaus sind weitere Faktoren wie Inflation und Konjunktur ausschlaggebend. Der Verlauf der Geldmarkt-Zinsen hat Auswirkungen auf die Entwicklung der Hypothekarzinsen. Die SNB fokussiert vor allem darauf, stetige Preisstabilität zu gewährleisten. In den letzten Jahren hat sich die SNB bemüht, die Aufwertung des Schweizer Frankens zu kontrollieren, indem sie die Leitzinsen tief hielt. Damit waren Investitionen in Schweizer Franken nicht attraktiv und es ging ein Abwärtstrend der Hypothekarzinsen einher.

Zinsentwicklung in der Schweiz ansehen

Immobilienpreise 2018

Nach Jahren des Immobilienbooms haben Experten schon länger eine Entspannung des Marktes erwartet. Doch das Wohnen dürfte auch 2018 kaum günstiger werden. Ausnahme: Ausserhalb der Städte fallen vielerorts die Mieten. Lesen Sie unsere Analyse mit Expertenmeinungen, den Rahmenbedingungen und den regionalen Trends zum Thema Immobilienpreise.

Welche Entwicklung bei den Immobilienpreisen erwarten Experten?

Erstens die Einschätzungen renommierter Experten: Das Beratungsunternehmen Wüest Partner ist optimistisch was Eigenheime betrifft. Gemäss aktueller Prognose von Wüest Partner sollen sich Einfamilienhäuser um durchschnittlich 1,1 Prozent verteuern, Eigentumswohnungen um 0,5 Prozent. Bei den Mietwohnungen erwarten die Experten aber rückläufige Preise. Weniger erfreulich für Vermieter, aber an sich gute Nachrichten für Mieter. «Die Wohnungsmieten von neu ausgeschriebenen Wohnungen werden 2018 durchschnittlich um rund 1 Prozent sinken», sagt Robert Weinert, Ökonom bei Wüest Partner. Gründe dafür sind vor allem steigende Leerstände bei gleichzeitig intensiver Neubautätigkeit – mehr als die Hälfte aller Neubauten sind heute Mietwohnungen. In der ganzen Schweiz stehen derzeit 64’900 Wohnobjekte leer (offizielle Zählung vom Juni 2017). 82 Prozent davon betreffen Mietwohnungen! Dennoch werden 2018 voraussichtlich rund 50’000 weitere Neubauwohnungen realisiert, darunter vor allem neue Mietwohnungen.

Sehr ähnlich sieht es Peter Meier, Immobilienanalyst bei der ZKB in Zürich: «Im Kanton Zürich rechnen wir bei den neu zu vermietenden Wohnungen mit einem Rückgang von 1 Prozent, beim Wohneigentum gehen wir von einem geringen Rückgang von -0,5 Prozent aus.» Insgesamt präsentiere sich die Lage aber als «stabil». Die für 2018 von der ZKB prognostizierte Seitwärtsbewegung bzw. Stabilisierung stellt aber nach vielen Jahren des Booms und steigender Preise durchaus eine Trendwende dar. Peter Meier stellt aber zugleich klar, dass trotz geänderter Rahmenbedingungen nicht mit einem einschneidenden Wandel zu rechnen ist: «An einen Absturz der Immobilienpreise 2018 glauben wir nicht.»

Weitere Informationen zu den Immobilienpreisen 2018

Quelle: Jürg Zulliger für homegate.ch

Weiterführende Links: